Una de las mayores dificultades para los analistas y quienes toman las decisiones urbanas, es resolver, con criterios técnicos, el dilema entre densificar o expandir una ciudad. De manera muy general se puede señalar que una ciudad densificada puede tener ventajas financieras, ambientales –e incluso de movilidad– entre otras. En esta lógica, las ciudades difusas son, en principio, caras, porque hay que llevar servicios públicos a puntos distantes, además de que son mayores los tiempos de traslado y los volúmenes de contaminantes por las emisiones derivadas del uso de transporte.

A veces, con el afán de densificar una urbe, sucede que se impone el dogma internacional (por ejemplo, la Agenda Hábitat de la ONU) o el gusto por un modelo ajeno. Un ejemplo sería poner a Barcelona y a París como ciudades supuestamente densas e intentar replicar sus modelos en geografías, climas y condiciones estructurales distintas.

Sin duda, los paladines de la densificación no han caído en la cuenta de los contraejemplos, como es el caso de varias ciudades asiáticas, principalmente las capitales o puertos de los así llamados “dragones del sudeste”, donde la gente, dada la sobre densificación, no tiene suficiente espacio doméstico y la mayor parte de la vida, una vez fuera del trabajo, transcurre en un supuesto espacio público, la mayor parte de las veces orientado al consumo y poco al recreo u ocio creativo. Son estos casos, contrario a lo que se supone, la quintaescencia de la ciudad cara y privatizada, con espacios vigilados, controlados y escasas plazas y jardines públicos. Además, ciudades como las ya mencionadas París y Barcelona, entre otras, sólo son densas en sus recorridos turísticos; la gente que vive en ellas suele habitar en las inmensas periferias, debido al alto precio inmobiliario que se mantiene dentro de la urbe.

Sucede que, a menudo, la decisión de densificar o expandir una ciudad, independientemente de las consideraciones técnicas o políticas, se deja al arbitrio del así llamado “mercado”; esa falsa “mano invisible” que supuestamente regula los precios, la oferta y la demanda de vivienda, equipamiento, servicios públicos, espacios de consumo o de ocio. Es evidente que el “mercado” no es un ente autónomo ni invisible. Hay muchas decisiones humanas que en ello intervienen, y en el caso de los oferentes –me refiero a los empresarios de la industria de la construcción, los propietarios de terrenos y sus respectivos brokers–, tienen el poder de crear un mercado, ya sea de vivienda, de terrenos de inversión, de espacios comerciales, deportivos privados, etc., y con ello, de alguna forma presionar u obligar a las autoridades, municipales y estatales, a ceñirse a sus designios.

En el caso de Mérida, existe también por parte de los académicos, de las autoridades y de los inversionistas cierto gusto por la densificación. Desde hace poco más de una década, esto se expresa en la tendencia de ciertos grupos de la población por vivir, reembellecer y reinvertir en las zonas céntricas de la ciudad (no exclusivamente en el Centro Histórico). Sin embargo, lo cierto es que, por otro lado, los grandes inversionistas han detectado que el negocio más jugoso es la expansión de la ciudad hacia su periferia.

La razón es obvia. Han encontrado a la gallina de los huevos de oro en lo barato del suelo periurbano. El telón de fondo es la gran cantidad de tierra ejidal que rodea la ciudad y los pocos o nulos apoyos que se pueden obtener para hacer producir la tierra. Los campesinos del contorno de la ciudad (y también los del interior del estado) han dejado de dedicarse a actividades agrícolas, pues no han visto la posibilidad de hacer rentable sus parcelas. En muchos casos se han visto obligados a vender y casi siempre a inversionistas voraces que no pagan lo que cuesta el suelo. Además, de forma muy astuta, los desarrolladores y empresas lotificadoras le han agregado valor al suelo; en muchos casos, sólo basta con asfaltar algunas avenidas, colocar cableado subterráneo, habilitar jardines, construir muros perimetrales, crear accesos controlados en las entradas, entre otros aspectos similares. A veces se trata de vender en fraccionamientos con casas terminadas (modelo llave en mano), en otras, de preventas de proyectos que cuentan con una maqueta y renders y, en los casos más riesgosos, entran los llamados terrenos de inversión.

 

Es así como el periurbano se está “consolidando” a costa de tierra ejidal. Los mejores ejemplos, que no los únicos, son las comisarías del arco noroeste y nordeste de la capital yucateca, desde lo que era el pueblo de Caucel, ahora denominado ciudad, hasta Cholul y quizás incluso Chichí Suárez. Ahí donde había tierra de labranza ahora hay campos de golf, deportivos, hospitales, centros comerciales, gasolineras y muchos fraccionamientos de vivienda de gama media e incluso residencial. También en el periurbano está la versión para los pobres, tanto en el corredor industrial hacia Umán, como en la segunda ciudad más poblada de Yucatán: Kanasín.

Los grandes inversionistas han detectado que el negocio más jugoso es la expansión de la ciudad hacia su periferia… Es así como el periurbano se está “consolidando” a costa de tierra ejidal.

Este proceso de conversión de tierra otrora agrícola a espacio construido es anterior a la reforma de 1992 del artículo 27 constitucional, cuando era menester un decreto presidencial para cambiar la vocación del suelo ejidal; justamente fue en Cholul donde se inició todo esto. Sin embargo, la compraventa de tierra (y en algunos casos el fraude y el despojo) se ha exacerbado a partir de que el ejido se vuelve mercancía enajenable y vendible. De hecho, eso explica las fuertes presiones inmobiliarias y especulativas que se desataron una década después sobre Temozón y Chablekal, principalmente.

Esto que refiero no se trata de una anomalía del caso de Mérida; se ha vivido también en otras ciudades medias del país, aunque, paradójicamente, creo que los casos más parecidos al nuestro se atestiguan en ciudades con un fuerte componente industrial: Aguascalientes y Querétaro; esta última, al igual que Mérida, experimenta una mayor tendencia al aburguesamiento del periurbano. Como quiera que sea, no tiene sentido una ciudad que crece de forma indefinida sobre un territorio que se extiende hasta el litoral. Para el caso de Mérida aún menos, pues no parece haber una fuerte presión demográfica o de demanda real de vivienda. Muchos de estos fraccionamientos –sean de interés social, de vivienda de gama media o residencial– no se encuentran habitados en su totalidad, al contrario, luego de algunos casos pioneros y exitosos, se encuentran semivacíos (al igual que los edificios de varios pisos que se están construyendo en las afueras de Mérida).

Hay en estos procesos una fuerte especulación que se está alimentando a costa de hacer crecer la ciudad de forma innecesaria. Aquí las autoridades dedicadas a la planificación y aquellos que aprueban los planes y los proyectos de construcción deberían cuestionar un modelo de crecimiento. Será difícil poner límites a empresas tan poderosas, capaces incluso de –mediante amparos– saltarse la normatividad vigente. También será difícil cambiar el deseo de mucha gente de vivir en fraccionamientos y privadas, pues se ha comenzado a arraigar mucho en el imaginario de la clase media la idea de que la vivienda en fraccionamientos, aunque sea lejana, puede ser atractiva por la seguridad o por el beneficio de espacios recreativos (como las canchas, piscinas y casas club). Si bien no soy partidario de la densificación a toda costa, el crecimiento desmesurado del periurbano me parece un disparate, y más en Mérida. No es exagerado suponer que en esta ciudad nos encontramos en una disyuntiva. Si no se toman decisiones acertadas, comenzaremos a ver cómo paulatinamente se deteriora el cuadro de vida tan favorable del que ahora disfrutamos.

“Hay una fuerte especulación que se está alimentando a costa de hacer crecer la ciudad de forma innecesaria. Aquí las autoridades dedicadas a la planificación y aquellos que aprueban los planes y los proyectos de construcción deberían cuestionar un modelo de crecimiento”.

 

Ricardo López Santillán

Ricardo López Santillán

Licenciado en Sociología por la UNAM. Maestro y Doctor en Sociología por la Université de la Sorbonne Nouvelle-Paris III. Investigador titular en el CEPHCIS UNAM en Mérida.

E-mail: lopezsantillan@cephcis.unam.mx

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