Vivienda en México: demanda, perspectiva y retos

Necesidades y estrategias para la vivienda asequible 

Dr. Albert Saiz. Profesor del Departamento de Estudios Urbanos y Planificación del Instituto de Massachusetts de Tecnología

Algunos de los factores que han provocado el déficit de vivienda en Latinoamérica son:

  • Baja renta per cápita, a partir de la década perdida de los 90´s.
  • Desigualdad económica y crecimiento de la población y los hogares.
  • Urbanización temprana a muy bajas densidades. 
  • Falta de coordinación metropolitana.
  • Políticas municipales de uso de suelo problemáticas. 
  • Procedimientos de reclasificación urbanística y aprobación de proyectos. 
  • Inestabilidad política y falta de consenso en políticas de vivienda e inversión privada. Las políticas de planeación y vivienda deben ser estables a largo plazo. 
  • Crédito hipotecario infra dimensionado.

Vivienda en México: demanda, perspectiva y retosNecesidades de vivienda en México en 10 parámetros.

  1. Acelerada tasa de crecimiento de la población urbana. 
  2. Formación de hogares (personas por vivienda).
  3. Infra-viviendas que deben ser reemplazadas.
  4. Depreciación natural del stock de vivienda.
  5. CUS: Coeficiente Medio del Uso de Suelo en el predio. 
  6. Espacio público por m2 de parcela residencial, incluyendo calles, infraestructura y parques.
  7. Porcentaje de greenfield contra brownfield.
  8. Coste de la construcción por m2 en la proyección.
  9. Incremento de los costos de la construcción.
  10. Evolución del PIB en términos reales.

Hoy tenemos 3.6 personas por casa, menos gente viviendo en un mayor número de viviendas, que actualmente alcanzan los 35.2 millones. Hay más crecimiento de la demanda de vivienda que de la población. La densidad de los hogares está disminuyendo, y podría llegar a 3 ó 2.9 en proyección. Debemos reducir las demandas de suelo, llevando el CUS actual de 0.5, a 2 ó 3. Debemos pensar mucho más en la implementación de las políticas, y no tanto en la legislación.

Estrategias para vivienda asequible:

  1. Estabilidad Macroeconómica.
  2. Eliminar barreras regulatorias a nivel municipal.
  3. Estimular la competencia.
  4. Facilitar el “filtrado”.
  5. Controles de alquileres.
  6. Reducción del coste crediticio.
  7. Ayudas a la entrada de la hipoteca.
  8. Reasegurar el riesgo.
  9. Parcelas y servicios (sites and services).
  10. Reducción del coste de construcción.
  11. Reducción de requerimientos superfluos. 
  12. Vivienda modular y prefabricada.
  13. Asistencia a la autoconstrucción.
  14. Reciclar y reusar bienes raíces.
  15. Aumentar la densidad de ocupación del stock.
  16. Micro-unidades.
  17. Aumentar el uso del suelo en greenfields.
  18. Requerimientos de vivienda asequible.
  19. Vivienda asequible a cambio de CUS.
  20. Subsidios a la demanda en propiedad. 
  21. Subsidios a la construcción asequible. 
  22. Redistribución de impuestos a la vivienda. 
  23. Subsidios a la demanda de alquiler. 
  24. Reducir las barreras al casero. 
  25. Macro-proyectos y subsidios cruzados. 
  26. Tierra pública o no gubernamental. 
  27. Desarrolladores sociales financieramente sostenibles. 

Hoy tenemos 3.6 personas por casa, menos gente viviendo en un mayor número de viviendas. Hay más crecimiento de la demanda de vivienda que de la población. La densidad de los hogares está disminuyendo, y podría llegar a 3 ó 2.9 en proyección.

Dr. Albert Saiz

Vivienda en México: demanda, perspectiva y retos

¿Cómo generar una visión de prosperidad?

Dr. Jorge Yacsa Garrido. Socio Líder de Real Estate Turismo e Infraestructura, Deloitte México 

Hacia el año 2030, vamos a tener una población equilibrada entre los diversos grupos de edad. La vivienda formal producida industrialmente ha decrecido desde el 2009, la colocación hipotecaria de vivienda nueva ha seguido la misma tendencia. 

El parque habitacional continuará creciendo a un ritmo cercano a 900 mil unidades por año en la presente década, pero cada vez se hará más de manera informal y autoconstruida. El gran reto, y oportunidad para la industria, es lograr incorporar las millones de viviendas que se construyen según las reglas de la selva, la “constructora pueblo”. 

La vivienda es un producto que consumen las familias. Hay que segmentar y entender las características de las familias, identificando sus ingresos y perfiles económicos, para dar soluciones y estrategias diferenciadas. La estrategia de la política nacional debe responder a una estrategia de cada uno de los 9 cuadrantes de segmentación de las familias, incluyendo a quienes tienen ingresos formales, mixtos e informales; donde se identifican ingresos y perfil de economía. Cada cuadrante requiere de soluciones y estrategias diferenciadas.

En México, estamos en la etapa que va, de crecimiento hacia movilidad. Estamos sub-bancarizados. El eje de todo debe ser ciudades competitivas y desarrollo regional. Para ello se requiere planeación urbana y de vivienda; coordinación público privada; mitigar la pobreza y otorgar subsidios dignos; crear riqueza y clase media; y una correcta arquitectura del sistema hipotecario.

En conclusión, la reactivación del sector es un programa ambicioso; no obstante, es necesario generar los cambios estructurales para poner al sector en el rumbo y ritmo de crecimiento correcto, con visión al año 2035. Un acuerdo de voluntades para potenciar el sector es imprescindible.

También, es necesario crecer sustancialmente la penetración de vivienda usada y su formalización; ampliar la oferta de valor a los segmentos de los cuadrantes medios, de ingresos mixtos; desarrollar esquemas de ahorro y crédito dirigido; y duplicar la producción de vivienda nueva para generar actividad sobre la cadena de valor y el empleo.

Derivado de lo anterior, y atendiendo al sentido de urgencia, recomendamos poner en marcha el plan de acción de las siete iniciativas propuestas. Es fundamental posicionar este programa bajo una estructura público-privada con visión de largo plazo en la agenda nacional. El reto fundamental: seguir construyendo a México. 

El parque habitacional continuará creciendo a un ritmo cercano a 900 mil unidades por año en la presente década, pero cada vez se hará más de manera informal y autoconstruida. El gran reto, y oportunidad para la industria, es lograr incorporar las millones de viviendas que se construyen según las reglas de la selva, la “constructora pueblo”.

Dr. Jorge Yacsa Garrido

Vivienda en México: demanda, perspectiva y retos

Vivienda para los trabajadores de menos ingresos

Lic. Mario Macías Robles. Director Sectorial de los trabajadores de INFONAVIT

Hay preocupación por la colocación de vivienda social y económica, los derechohabientes de escasos recursos aspiran a una vivienda, pero gran parte de ellos no alcanzan los montos mínimos. Para que el trabajador derechohabiente pueda elegir, debe tener los suficientes productos financieros, sobre todo para vivienda nueva y usada. 

Nos interesa que el INFONAVIT cumpla con su origen, que es ofertar crédito hipotecario para los trabajadores. ¿De qué sirve colocar vivienda para rangos salariales de 550 mil pesos o más, si los trabajadores de menos ingresos son los que ahora no tienen acceso a una vivienda? Urge replantear el Infonavit que queremos.

Se requiere incrementar la colocación de vivienda nueva y vivienda usada para este estrato económico de la sociedad, que son los trabajadores que no tienen acceso a vivienda. Para ello, proponemos 3 acciones que deben discutirse con los demás sectores:

  • Posibilidad de que los trabajadores se puedan organizar para desarrollar su vivienda, sin intervención de los desarrolladores. 
  • Ante el reto de que no hay vivienda para los de menores ingresos, también hay la propuesta de que el INFONAVIT pueda comprar y contar con reserva territorial, para desarrollar vivienda junto con los desarrolladores, como esquema piloto en todo el país. 
  • Retomar la discusión de la vivienda progresiva.

Vivienda en México: demanda, perspectiva y retos

«Nos interesa que el INFONAVIT cumpla con su origen, que es ofertar crédito hipotecario para los trabajadores. ¿De qué sirve colocar vivienda para rangos salariales de 550 mil pesos o más, si los trabajadores de menos ingresos son los que ahora no tienen acceso a una vivienda? Urge replantear el Infonavit que queremos».

Lic. Mario Macías Robles

Ing. Sergei López Cantón
Presidente CANADEVI Delegación Yucatán.

medios@canadeviyucatan.org.mx