En este artículo presentaré, de manera sintética, las políticas públicas, instituciones y agentes que han participado en la producción de vivienda en el país, así como sus efectos en la generación de un parque habitacional desocupado en la Zona Metropolitana de Mérida (ZMM). Este documento se centra en aquella modalidad de habitaciones que recurre a algún tipo de financiamiento, no obstante, es preciso aclarar que la autogestión y la autoproducción para allegarse de una casa han sido alternativas ampliamente utilizadas por una porción importante de la población de México. También es pertinente aclarar que por razones de espacio nos limitaremos a exponer las estrategias federales que rigen en el país y que determinan la producción de vivienda en la ZMM, a sabiendas de que las entidades federativas y los gobiernos locales tienen injerencia en su producción, sobre todo en el ámbito de las licencias y los permisos, así como en la planeación del territorio.



Evolución de la Política Nacional de Vivienda

La intervención del gobierno en la dotación de casas para los trabajadores mexicanos tiene sus antecedentes en el año 1972, cuando se crearon el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), los dos organismos que instrumentaron la política pública federal de vivienda. Estas instituciones operaban todo el proceso de producción: la elección de terrenos, construcción y financiamiento. Procesos que no estuvieron exentos de problemas de solvencia y carteras vencidas. También se crearon otras entidades con campos de operación más limitados cuya función se ha dirigido a la población no asalariada y de menores recursos, tales como el Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad y de la Vivienda (INDECO) y el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), este último instituido en 1983.

En el año 1992 vinieron profundos cambios en la gestión de INFONAVIT y FOVISSSTE, con miras a adecuarse al neoliberalismo económico imperante. En el discurso oficial y en la práctica, la producción de vivienda dejó de ser una política social, es decir, su objetivo principal ya no consistía en construir habitaciones para el bienestar de las familias mexicanas. En las nuevas disposiciones se privilegió una estrategia financiera, en la cual se perseguía la activación de la economía, la creación de empleos y el flujo de capitales. Dichas instituciones públicas antes encargadas de accionar todo el proceso, delegaron la promoción a la iniciativa privada y se concentraron en el financiamiento de créditos hipotecarios. Asimismo, ingresaron al circuito financiero la banca comercial y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES). En el año 2001 se crea la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), para organizar a las entidades que participaban del proceso de producción de vivienda, y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para garantizar a instituciones financieras (públicas y privadas) los mercados de capital. En el estudio de la política habitacional en México de Ramírez Navarro dice que de 1995 a 2011 se otorgaron 10.3 millones de financiamientos: 7.8 (75%) en créditos y 2.5 (25%) en subsidios, que beneficiaron a 36 millones de habitantes, aproximadamente. De esos 10.3 millones de créditos y subsidios se otorgaron 8.3 (80%) para adquisición y 2.1 (20%) para mejoramiento.

 

Los efectos de estas directrices empezaron a ser documentados en la segunda década del presente siglo: la población que recibía 2.5 salarios mínimos y menos, así como todos aquellos que no tenían un empleo formal, en su mayoría, quedaron excluidos; surge una gran cantidad de viviendas con mala calidad, espacios muy reducidos y modelos ajenos a las costumbres de sus habitantes; se detonan los emplazamientos en las periferias urbanas, donde el precio de los terrenos es más bajo y permite generar mayores ganancias a los agentes inmobiliarios.

Situación Actual de la Vivienda en Mérida y su Zona Metropolitana.

Para el territorio que nos ocupa, el Censo Población y Vivienda de 2010 mostró que, en la ZMM, del total de las viviendas particulares 14.5% estaban desocupadas. Este parque ocioso se daba a la par del rezago habitacional: 4.4% del total de viviendas particulares habitadas tenían un solo cuarto. También se registró déficit relacionada con servicios, 4.4% carecía de agua entubada en el interior del inmueble y 4.9% no contaba con excusado. En el ámbito urbano, Mérida y sus municipios conurbados crecieron y se expandieron de forma discontinua, dejando amplios vacíos, lo cual ha generado altos costos para los servicios urbanos que brinda el Ayuntamiento, para la población y para el medio ambiente.

Las problemáticas señaladas, que no fueron exclusivas de la ZMM sino que con sus particularidades tuvieron lugar en prácticamente todo el territorio nacional, obligaron a realizar cambios significativos en la política habitacional de México, mismos que se llevaron a cabo en el sexenio 2012-2018: se diseñaron instrumentos para desincentivar la localización lejana y discontinua de los asentamientos, y se elaboró una guía de redensificación; se redujo el préstamo para unidades nuevas y se incrementó el de la vivienda usada, mejoramiento y rehabilitación del parque habitacional; se ampliaron los programas a las familias de menores ingresos; y se impulsó la casa ecológicamente sustentable. Por otro lado, y con la finalidad de integrar la producción de vivienda con el desarrollo urbano, se creó la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU).

Sin embargo, a pesar de las estrategias mencionadas, continuó la construcción de fraccionamientos en la periferia de Mérida y con mayor intensidad en los municipios conurbados, principalmente en Conkal, Kanasín y Umán. Los datos del recién publicado Censo de Población y Vivienda de 2020 arrojaron que, en la ZMM, 61,238 viviendas particulares están desocupadas, lo que representa 13.8%. El número de unidades deshabitadas entre 2010 y 2020 sólo redujo 0.7%. Del total de las deshabitadas, 8% se encuentran en la zona central y 92% en la periferia de la ZMM. Las zonas con mayor desocupación se emplazan en los fraccionamientos de varios miles de unidades habitacionales de la periferia del municipio de Mérida: en Ciudad Caucel, en varias secciones de Francisco de Montejo, en Diamante Paseos de Opichén y en Las Américas. También arrojan una alta desocupación los fraccionamientos Jardines de Mulchechén y Granjas, del municipio de Kanasín; al igual que Itzincab y Piedra de Agua de Umán.

 

 

 

 

A la par de la desocupación, el rezago habitacional en la ZMM, de acuerdo al censo del 2020, no decreció. Las viviendas particulares habitadas que constan de solo un cuarto representan 5.2% (en Progreso llega a 15.9%), lo que quiere decir que estas casas mínimas se incrementaron 0.8% con respecto al año 2010. El último Censo reporta que el agua entubada dentro del inmueble y la disposición de excusado son servicios con los que cuentan prácticamente todas las casas (99 y 98%, respectivamente), sin embargo, datos como la posesión de tinaco, con el que cuenta 86.6% de las casas, muestra que los servicios de agua y baño, no funcionan adecuadamente.

 

Después de una década de las nuevas directrices de las políticas públicas en materia de vivienda, podemos observar que: muchos mexicanos pudieron obtener financiamiento de su casa, hubo importantes avances en la redensificación de zonas urbanas y en la construcción de casas ecológicamente amigables. En el sentido opuesto, vemos que las disposiciones implementadas resultaron insuficientes para controlar la dispersión urbana, tampoco resultaron eficaces para aminorar el rezago habitacional y la desocupación.

 

 

 

 

Estamos en una etapa de cambio en las instituciones debido a la alternancia en la presidencia del país, para el sexenio 2018-2024, habría que analizar si las disposiciones en la Ley de Vivienda (que tuvo una reforma en el 2019) y el Programa Nacional de Vivienda 2018-2024, así como las reformas que se están implementando en la SEDATU en materia de vivienda, logran detener el déficit habitacional y lograr estrategias más coordinadas con el desarrollo urbano.

 

“En la ZMM, 61,238 viviendas particulares están desocupadas, lo que representa 13.8%. El número de unidades deshabitadas entre 2010 y 2020 sólo redujo 0.7%. Del total de las deshabitadas, 8% se encuentran en la zona central y 92% en la periferia de la ZMM”.

 

Susana Pérez Medina

Susana Pérez Medina

Doctora en Urbanismo por la Universidad Nacional Autónoma de México. Trabaja en el Departamento de Ecología Humana de Centro de Investigación y de Estudios Avanzados, Unidad Mérida.

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