Las prácticas comerciales han tenido que adaptarse a las condiciones que dictan los adelantos tecnológicos. Un comercio que no utiliza medios virtuales no solo es considerado arcaico, sino también una promesa de fracaso ante la demanda de los consumidores, quienes poco a poco han preferido ejercer el comercio desde el lugar en el que se encuentran, sin la necesidad de movilizarse.
Adquirir bienes inmuebles a través de medios electrónicos
Antes de que el lector jacte de jurídicamente imposible el adquirir un inmueble a través de medios electrónicos, aclaro que, precisamente, la tecnología sirve como herramienta para hacer prácticas mercantiles que ya se tenían en la venta de inmuebles. Aunque aún se tiene la necesidad de la intervención presencial para perfeccionar la compra-venta, la posibilidad de estas nuevas prácticas encuentra cabida en nuestro sistema jurídico.
El Código Civil Federal, en su artículo 1805, prevé la posibilidad de contratar entre partes no presentes en el mismo espacio físico, es decir, el otorgamiento de la voluntad a distancia. Dicho artículo asume que una oferta pueda ser aceptada, tanto entre personas que se encuentren presentes, como con personas con las que se tenga una interacción sincrónica a distancia, ya sea por teléfono, medios electrónicos o cualquier otro que permita una aceptación inmediata.
Tal y como lo precisaba Rojina Villegas (1996) en su libro sobre las obligaciones civiles, cualquier contrato puede celebrarse entre ausentes, “aún cuando se requiera el empleo de formas solemnes, siempre que esas formalidades puedan cumplirse separadamente para cada una de las partes, por ejemplo, prestando cada una de ellas su consentimiento ante notarios”.
Hay que tomar en consideración que, en el caso de que las partes no se encuentren precisamente en el mismo espacio ni cuenten con un medio de comunicación sincrónico, el consentimiento se forma en el momento en que el proponente reciba la aceptación, estando ligado por su oferta. Esto de conformidad con el artículo 1807 del citado código.
Ahora bien, debemos de comprender que el contrato de compraventa, por regla general, se perfecciona y obliga a las partes si éstas ya han convenido sobre la cosa y su precio, aún y cuando la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. No obstante, enfatizo en la condición de que el postulado anterior es precisamente una regla general, cuyas especificaciones en la práctica generan la necesidad de ciertas formalidades para dar validez en el caso de bienes inmuebles, donde la enajenación, la constitución o transmisión de bienes reales sobre de ellos, debe constar en escritura pública, otorgada ante notario.
«Actualmente, es sabido que existe el comercio en el que muchos inmuebles se venden aún sin dividir, o sin terminar de construir».
Las promesas de compraventa y la posibilidad de usar medios tecnológicos
Hoy por hoy es común en el sector inmobiliario firmar un contrato preparatorio al que se denomina “promesa de compraventa”, cuyo objeto es comprometer a las partes al perfeccionamiento de la enajenación mediante la celebración de un futuro contrato ante notario público, previo pago del precio del inmueble. Entonces, ambos contratantes se obligan a un “hacer” futuro, pero el efecto real es que, desde ese contrato privado de promesa y sin la intervención de un notario, ya las partes especifican el inmueble y es donde se llega al consentimiento entre la cosa y su precio, aún y cuando la primera no ha sido entregado al adquirente y éste pudiera ser que no haya liquidado el precio.
Actualmente, es sabido que existe el comercio en el que muchos inmuebles se venden aún sin dividir, o sin terminar de construir, y son las campañas de marketing las que logran generar en el público consumidor el deseo de adquirir en esas condiciones. Ese público consumidor no siempre se encuentra en la localidad o es habitante de la comunidad en donde se ubica el predio. Es aquí donde la posibilidad de utilizar los medios tecnológicos ayuda al perfeccionamiento del comercio.
La importancia de la Ley de Firma Electrónica Avanzada
Aún no tenemos una entidad en la República que permita el perfeccionamiento de una escritura pública de enajenación de bienes inmuebles por medios digitales, pero sí existe un marco normativo que permite la celebración de contratos o el otorgamiento del consentimiento por medios electrónicos.
Con la Ley de Firma Electrónica Avanzada, se ha dado un adelanto en la implementación de la forma de exteriorizar la voluntad de las partes. Sin embargo, la aplicación de la firma electrónica que emite el gobierno federal a los particulares aún no puede usarse en la celebración de contratos privados. Esto último no ha sido limitante para que existan proveedores particulares que garanticen, mediante la autenticación de la identidad de personas que no se encuentran presentes, la posibilidad de firmar contratos a distancia.
Sumado a la garantía de identificación, este tipo de proveedores, a través de los certificados y las evidencias digitales que generan sus plataformas, permiten autenticar, no solo la voluntad de la persona, sino también el momento exacto, el dispositivo por el que se emite esa voluntad e, incluso, el cumplimiento de la adquisición y formalización del contrato de compraventa.
Tal y como lo menciona el objeto de la Ley de Firma Electrónica Avanzada, será necesario en un futuro el que se homologuen cualquier tipo de firmas electrónicas y que se permita que la “e-firma” pueda ser utilizada, no solo en plataformas gubernamentales, sino también en un espacio digital universal, en donde nos podamos identificar precisamente con los archivos que componen dicha firma.
Así como la implementación de un gobierno digital ha permitido tener el acceso a trámites administrativos, e incluso jurisdiccionales, en un futuro la compraventa de bienes inmuebles se celebrará entre personas no presentes, sin necesidad de otorgar un poder a un representante legal, a través de plataformas digitales para fedatarios.
Será necesario ampliar el ámbito de aplicación de la NOM 151, que actualmente regula la implementación de la firma electrónica, así como generar reformas en los respectivos códigos civiles de nuestro país y de las respectivas leyes que regulan la labor del notariado.
Fuentes:
Código Civil Federal
Ley del Notariado del Estado de Yucatán
Norma Oficial Mexicana NOM-151-SCFI-2016, Requisitos que deben observarse para la conservación de mensajes de datos y digitalización de documentos
ROJINA, R. (1996). “Derecho Civil Mexicano. Obligaciones, t. V , v. 1, Porrúa, México.
