En la CANADEVI no sólo vendemos viviendas, si no que realizamos todas las acciones posibles para hacer ciudad. Pero es una falsa idea el pensar que los fraccionamientos hacen la ciudad. La vivienda privada contribuye a hacer ciudad, pero también el espacio público hace ciudad. Si una parte no está equilibrada con la otra, nunca tendremos una ciudad sustentable. Para ello se necesita todo un entorno y visión de ciudad, donde podamos transportarnos de un punto a otro sin problemas, tener acceso a los servicios y equipamientos, etc.
La vivienda es parte de hacer ciudad —y deben de construirse de acuerdo con la normatividad y con visión sustentable como lo hacen las empresas formales afiliadas a la CANADEVI—, pero estas acciones deben de estar complementadas con aquellas que son responsabilidad de la autoridad: planeación urbana efectiva e inversión en infraestructura pública.
Por ello, en la CANADEVI tenemos una serie de valores y criterios para poder pertenecer a la Cámara, para garantizar que se trate de empresas formales, que cumplan con la normatividad y que tienen esta visión de hacer ciudad. Incluso en nuestras ferias y exposiciones, como la Expo-vivienda, se hace una investigación minuciosa de las personas o empresas que quieren participar, para impedir que haya vendedores informales o que no cumplan con la normatividad, con las licencias, con las autorizaciones necesarias. Por eso no tenemos en la CANADEVI vendedores de los famosos “Lotes de Inversión”.
«En la CANADEVI no sólo vendemos viviendas, si no que realizamos todas las acciones posibles para hacer ciudad».
El gran reto de la vivienda social
Como en casi todos los sectores, la vivienda de nivel plus o de un nivel económico alto… se mueve sola. Tiene su propia inercia. En la medida en que la vivienda es de nivel social o popular, es necesario conjuntar otro tipo de elementos.
Uno de los grandes retos para el sector de la vivienda, y por lo tanto para la CANADEVI, está en atender al sector de la población que se está quedando sin acceso a vivienda, y que es precisamente el de la vivienda social. De hecho, en sus orígenes, la CANADEVI es una agrupación de desarrolladores de vivienda social, y esto es algo que no debemos dejar de perseguir.
Hay un gran déficit de vivienda social, principalmente de la impulsada por el INFONAVIT. El 70% de los afiliados al INFONAVIT a nivel nacional ganan de dos salarios mínimos para abajo. Además, los programas de subsidios que funcionaron durante décadas, fueron cancelados en los últimos años. Por ello, durante los últimos 5 años, se ha acumulado el déficit de vivienda, a pesar de que tanto los trabajadores como las empresas siguen haciendo sus aportaciones al INFONAVIT, pero éstas no pueden ser aprovechadas porque al 70% de los afiliados no les alcanza ni para la vivienda más barata.
Otro gran reto para la vivienda social, es el de la ubicación. El cemento cuesta lo mismo si se hace una casa en el centro de Mérida, o muy a las afueras. La infraestructura cuesta lo mismo, los derechos de electricidad y agua potable cuestan lo mismo. La única diferencia… es la tierra. Por ello los desarrollos se alejan cada vez más.
«Uno de los grandes retos para el sector de la vivienda, y por lo tanto para la CANADEVI, está en atender al sector de la población que se está quedando sin acceso a vivienda, y que es precisamente el de la vivienda social».
Desarrollo vertical vs. horizontal
Es normal que sea más apreciado el tener tu propia casa en tu propio terreno. Para que la vivienda vertical compita con esa deseabilidad, necesita brindar otras ventajas. Ahí es donde la ubicación y el contexto urbano cobran sentido: al construir departamentos en zonas consolidadas que tienen acceso a servicios, equipamientos, parques, centros comerciales… a diferencia de una casa individual en zonas lejanas que tienen muy poca accesibilidad y servicios. Eso es lo que hace la diferencia.
De hecho, construir vivienda vertical es más caro que construir vivienda horizontal. El riesgo de desarrollo en vertical es mucho menos controlable, porque tienes que financiar y construir gran parte del inmueble. El costo financiero es del 100% para empezar a vender, a diferencia de un desarrollo horizontal, donde puedes ir vendiendo casas a medida que las concluyes, para luego financiar las siguientes.
En la medida en que el valor de la tierra es más alto, empieza a ser conveniente la verticalidad desde el punto de vista de la inversión. Por eso ahora se están dando desarrollos de este tipo en Mérida, porque el valor de la tierra en ciertas zonas —sumado a la calidad de servicios y equipamientos a su alrededor—, hacen atractivo el construir y habitar departamentos.
También, hay que romper ciertos pensamientos equivocados, como el que se tiene en materia de movilidad. El problema del tráfico, por ejemplo, es un problema de la expansión, no es un problema de la densidad. El éxito de toda la inversión en movilidad —como el Va y Ven o el IETRAM—, dependerá de consolidar densidades. De lo contrario costarán demasiado en subsidios, porque los recorridos son muy largos para un menor número de gente. En tramos donde hay más gente, en tramos más cortos, el transporte pasa con mayor frecuencia, haciendo que sea más eficiente, mejor cuidado, con mejor mantenimiento.
Incluso en proyectos de espacio público es necesaria una buena densidad que les de viabilidad. En el caso del proyecto de La Plancha, por ejemplo, considero que va a tener éxito precisamente por la ubicación que tiene, rodeado por la ciudad y cerca del centro, que sigue siendo uno de los más importantes polos de atracción de Mérida.
Conclusión
Las viviendas son un componente trascendental para hacer ciudad, pero no generan ciudad por sí solas. Se requiere de otros factores de gran importancia, como la planeación urbana, la movilidad, el espacio público, el acceso a servicios y equipamientos. Estos últimos componentes influyen de manera directa en criterios de ubicación de las viviendas, de densidades, de valores y costos.
Por ello es indispensable el papel de la autoridad para que, desde la planeación, la normatividad y la inversión pública, generan todas las condiciones necesarias para hacer ciudad.
«El problema del tráfico, por ejemplo, es un problema de la expansión, no es un problema de la densidad. El éxito de toda la inversión en movilidad —como el Va y Ven o el IETRAM—, dependerá de consolidar densidades».
