La Ley que necesitamos, que no tenemos y que, afortunadamente, no han aprobado

Ago 6, 2024 | Artículos, Zona Urbana

La traza

¿Qué sucede con la iniciativa de “Ley General para Armonizar y Homologar los Registros Públicos Inmobiliarios y de Personas Morales y los Catastros”? Poco más de ocho años tiene esta iniciativa de haberse propuesto por parte del Ejecutivo Federal en el año 2016. 19 meses después, en el 2017, fue turnada a la Comisión de Estudios Legislativos Segunda para ser sometida a dictamen por las Comisiones Unidas de Gobernación, de Comercio y de Estudios Legislativos Segunda. Solo hasta cuatro años después, en el 2021, fue publicada en la Gaceta Parlamentaria, y ese mismo día turnado a la Cámara de Senadores, pero solo recibida por ésta el 19 de mayo de ese año.

Desde entonces, duerme tranquilamente, no puedo decirles en cuáles condiciones, por más de ocho años. Sin embargo, afortunadamente, así es. Podrá parecer un acto de cinismo de mi parte, pero a continuación lo explico.

Mis razones, que no son necesariamente las buenas

Llamemos primeramente a Ley General para Armonizar y Homologar los Registros Públicos Inmobiliarios y de Personas Morales y los Catastros simplemente como La Ley, porque de lo contrario será agotador, no solo escribir este artículo sino también leerlo. Esta iniciativa, como está, no producirá ningún beneficio y sí, quizás, algunos daños. Empecemos por los beneficios que no habrá, con un elemento sustancial, su objeto:

La Ley General tiene como objetivos la armonización y homologación de la organización y el funcionamiento de los Registros Públicos Inmobiliarios y de Personas Morales, así como de los Catastros en el territorio nacional; establecer los mecanismos para la vinculación de los Catastros con los Registros Públicos Inmobiliarios de los tres órdenes de gobierno; determinar las normas aplicables a las autoridades para obtener, administrar, procesar y utilizar la información registral y catastral; brindar certeza jurídica de los derechos de propiedad de los inmuebles y establecer los lineamientos generales para la administración de una Plataforma Nacional de Información Registral y Catastral que articule la información de la propiedad privada, pública y social (Ejecutivo Federal, 2016, pág. 5).

En el registro, como práctica, no es lo mismo la propiedad inmobiliaria, donde el objeto del derecho es claramente el suelo y las construcciones permanentes, qué las personas morales. Pero hay razones para que así se propusiera, porque no está orientada a resolver de fondo el tema central del registro del territorio y los derechos que los sujetos tienen sobre este. El registro de personas morales es materia diferente, el objeto del derecho son los sujetos morales, donde los sujetos de derechos son otras personas físicas y morales. 

La otra diferencia fundamental es el tratamiento legal de los inmuebles y las personas morales, donde, si bien hay un marco legal y normativo común, hay leyes y normas que afectan unos y no otros, y si lo hacen es de forma más abstracta e indirecta, como puede ser el Código de Comercio, las leyes que afectan las asociaciones civiles, etc. Pero hay otra que considero de mayor peso: la práctica registral inmobiliaria se refiere al territorio, y en ese aspecto existen características técnicas que la hacen única. Se refiere a porciones del territorio, a elementos materiales construidos por los humanos que necesita o hace referencia a conocimientos de la geografía, la geodesia, la arquitectura, la ingeniería civil, etc., que requiere especialización que sólo puede ejercerse a partir de la formación profesional multidisciplinaria y una práctica interdisciplinaria. 

Es una iniciativa formalmente bien armada, pero muy mal construida, porque solo pone orden jurídicamente a aquello que actualmente ya sucede. Es realmente un procedimiento de “regularización”. La armonización y homologación en materia registral y catastral no es suficiente. Deja en manos del Consejo Nacional de Armonización y Homologación Registral y Catastral esa responsabilidad. Este consejo, en la forma en la que se encuentra definida en la iniciativa de La Ley, es una especie de “grupo que se reúne, acuerda y aprueba” las normas, pero no hace referencia a ningún organismo u organización que tenga los recursos necesarios para la realización de tareas de investigación, desarrollo, coordinación, formación profesional y laboral, y supervisión de los proyectos de modernización como parte de sus funciones. 

La Plataforma Nacional de Información Registral y Catastral, que es un conjunto de recursos informáticos, es una forma de delegarle la responsabilidad de resguardar de forma incompleta los registros de los inmuebles y actos que les afecta, cuando debería ser una entidad u organización con la responsabilidad de garantizar la existencia y preservación del acervo registral y catastral de todos los niveles. El registro de inmuebles es de un valor tal para la seguridad y desarrollo socioeconómico, por lo que debería contemplarse una entidad u organismo nacional que resguarde y vigile su integridad.

La Ley que necesitamos, que no tenemos y que, afortunadamente, no han aprobado

El desarrollo no está en sus alcances

El ordenamiento territorial es sustancialmente fundamental para un desarrollo sustentable en todos sus aspectos: ambientales, sociales, económicos y de seguridad. Este se refiere como materia sustancial al territorio, mismo que en el caso de nuestro país, se encuentra mal inventariado, clasificado y con serias insuficiencias en los instrumentos de garantía de los derechos sobre esta, pero más grave aún, mal implementada y gestionada.

Ni la vinculación por sí misma, ni la digitalización, ni la implantación de soluciones informáticas podrán llevar el registro, gestión y salvaguardia a los niveles que permitan resolver la problemática en cuanto a la certeza y oportunidad para que los registros y catastros puedan cumplir con sus tareas; tampoco incorpora los objetivos de la transformación económica urbana y rural en relación con la propiedad inmobiliaria como elemento consustancial para que la inversión, nacional y extranjera pueda ejercerse de forma segura y transparente.

En ese sentido es una iniciativa reduccionista, porque el ordenamiento territorial no está explícitamente plasmado, ni a partir de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (Congreso de la Unión, 2016) que debería ser su complemento natural, ni de ningún otro elemento que indique que ese sea uno de sus objetivos. Solo la visión estratégica para el desarrollo es la que puede constituirse en el horizonte deseable de esta iniciativa, porque en la forma en la que nos organizamos, garantizamos los derechos a la propiedad inmobiliaria, aseguramos la inversión, transparentamos las transacciones inmobiliarias, valuamos, contribuimos y asignamos los usos, junto a las políticas complementarias necesarias, es lo que nos permitirá o no transitar hacia el desarrollo pleno de nuestra nación en el plano material y objetivo, en el espacio donde habitamos y desarrollamos nuestras actividades, es decir el territorio. 

El desarrollo no se encuentra en la visión de esta iniciativa, y debería de estarlo, porque un registro de suelo y derechos sobre los inmuebles son el principio básico para iniciar cualquier esfuerzo ordenador y desarrollador. 

Cuando es necesario agua caliente y sólo sale agua tibia

La práctica registral y catastral son complementarias pero desentendidas, divorciadas. En la registral, los abogados son los reyes, en la catastral, otros sin definirse, sin respeto por parte de las autoridades porque se considera menor, sucia, técnica. 

La modernización, o mejor, la creación de un nuevo modelo de registro de tierras y derechos debe considerar incluir ambas fases y promover el intercambio de experiencias, técnicas y prácticas sobre una fuerte base teórico-práctico. En otras palabras, requiere la formación de verdaderos especialistas en el registro y administración del suelo y los activos fijos que sobre ésta se encuentran, con una visión más orientada a entender la necesidad de un inventario detallado, una comprensión de la dinámica territorial, las características socioeconómicas, los mecanismos sustentados en la práctica profesional y la tecnología para resguardar y gestionar los derechos de los sujetos físico o jurídicos. 

Se sigue con la premisa del modelo registral tradicional, donde lo únicamente fundamental es el registro y publicidad de los diversos actos que afectan a un inmueble. El problema se encuentra en el detalle de que esta importantísima labor no se ve complementada, ni siquiera con la vinculación, con registro (catastro) del objeto del derecho (inmueble). Entonces ocurre un divorcio distorsionador, donde unos registran actos sobre inmuebles que no necesariamente se encuentran bien registrados, catalogados, delimitados y valorados. La iniciativa de Ley no resolverá esta problemática. 

Otro aspecto fundamental que limita los esfuerzos es la forma en la que los municipios ejercen su autonomía, y el triste papel que los estados hacen cuando son responsables. El problema no radica en la modernización, sino en su profesionalización, así como la adopción de tecnología, que la iniciativa no contempla en ningún sentido real.

Por último, si consideramos que los países que más crecen en sus economías incorporan el ordenamiento territorial y el desarrollo urbano como aspectos fundamentales, podemos apreciar que el territorio, su administración, mecanismos de garantía a la propiedad (con sus peculiaridades), los instrumentos de ordenamiento y desarrollo de sus infraestructuras solo pueden haberse detonado a partir de una práctica muy profesionalizada de registro de derechos y objetos en materia inmobiliaria. Así, la economía como parte de los vértices que permiten la prosperidad y paz social en una nación, a través del desarrollo de las capacidades y el bienestar de sus habitantes, debería ser eje fundamental y objeto primario de esta iniciativa de instrumento de ordenamiento de la función registral y catastral en nuestro país.

Necesitamos un catalizador que provoque estos cambios fundamentales, necesitamos agua caliente, no tibia. Qué afortunados somos, aún, de que esta iniciativa se encuentre en la congeladora legislativa.

 

«El registro de inmuebles es de un valor tal para la seguridad y desarrollo socioeconómico, por lo que debería contemplarse una entidad u organismo nacional que resguarde y vigile su integridad».

 

Logos RED

Rocco Abel Luciano Rabilotta Pisters
Físico por la Universidad de la Habana y socio fundador de Rabilotta Flores Consultores, es un tecnólogo especializado en la habilitación espacial de la información, con más de 30 años de experiencia en la aplicación de la tecnología de la información en los catastros, las telecomunicaciones, el transporte y el desarrollo urbano.