Propuesta alternativa para la ciudad de Kanasín

Crecimiento metropolitano desordenado

No es novedad la paradoja de que Yucatán está viviendo un “boom inmobiliario”, pero a la gran mayoría de la población no le alcanza para comprar una vivienda adecuada. Este crecimiento se está dando de manera descontrolada, fragmentada, expansiva y con falta de planificación integral, lo que está creando suburbios periféricos inconexos de la ciudad central, es decir: ciudades dormitorio. 

Hasta antes de la década de los noventa, el INFONAVIT era una institución que contaba con reservas territoriales y participaba en la planificación integral de los proyectos de vivienda. A inicios de dicha década, comenzaron a privatizar las reservas territoriales y a convertirse en una institución crediticia. En gran parte de la república el nuevo modelo de producción de vivienda se caracterizó por la construcción de grandes conjuntos periféricos con usos de suelo monofuncionales, baja densidad y un crecimiento desordenado debido a la baja efectividad, el incumplimiento de los planes y programas, la falta de recursos y coordinación en las instituciones y, en ocasiones, por una planificación que responde más a los intereses del mercado que a un método racional.  

La dinámica metropolitana de la ciudad de Mérida es compleja y con varios matices, siendo que la mancha urbana creció de 20 mil a cerca de 40 mil hectáreas entre el 2000 y el 2020. Actualmente, a la par del crecimiento conurbado, se está dando un crecimiento en la periferia lejana a manera de islas urbanas aisladas. El IMDUT estimó que se construirán alrededor de 90 mil viviendas nuevas en los próximos 25 años, con lo que la mancha urbana crecerá en más de 12 mil hectáreas adicionales. 

Ciudades dormitorio y viviendas caras

Esta expansión desordenada hacia la periferia está intensificando el modelo de ciudad dormitorio en una metrópoli que concentra las actividades económicas y las fuentes de empleo en la zona centro y sus principales corredores. Este modelo monocéntrico agudiza cada vez más el tráfico vial, genera perdida de la competitividad, pega en el costo del transporte y en el tiempo de traslado, incrementa el gasto público, genera segregación de la vivienda de interés social, aumenta el costo de vida, disminuye el acceso a espacios de esparcimiento, genera inseguridad, aumenta la deforestación y la contaminación del manto acuífero y propicia el abandono de la vivienda.

Además, al fenómeno de expansión descontrolada, podemos agregar otro aspecto alarmante para la calidad de vida en Yucatán: el encarecimiento de la vivienda. En Mérida, el costo de la vivienda se incrementó por arriba de la inflación, en un 9.1% anual en comparación al año 2019. Esto está asociado en parte a un tipo de demanda artificial que atrae a inversionistas más que a usuarios finales, en donde los predios bien ubicados se encuentran ganando plusvalía, lo que al final se refleja en excluir a la vivienda de interés social cada vez más lejos. 

Ciudad Kanasín: un modelo urbano alternativo

La propuesta de Ciudad Kanasín surge como una tesina cuyo objetivo es proponer un modelo de desarrollo urbano que permita ofertar vivienda asequible de calidad y mejorar las condiciones urbanas de la comunidad. Para conceptualizar la propuesta, se realizó la revisión de las políticas de planeación vigentes y su vinculación con 62 líneas estratégicas. Así mismo, en la tesina se aborda el caso de estudio internacional de la estrategia de ordenamiento Madrid Gran Sur Metropolitano, que creó una serie de subcentros urbanos para resolver el problema de las ciudades dormitorio. También se revisó el proyecto de vivienda Ciudad Jardín Loranca que logró ofertar un 80% de las viviendas a un costo inferior al del mercado.

El Plan Maestro propuesto contempla la creación de un polo de desarrollo localizado en una ubicación estratégica por su vocación como nodo logístico. Este podría albergar la construcción de 15 mil viviendas de interés social con una alta calidad urbanística, usos de suelos mixtos para comercio, oficinas, industrias, equipamientos educativos y sociales, la reestructuración vial municipal y la construcción de un parque ecológico metropolitano con un malecón, auditorio al aire libre, biblioteca municipal, un centro de desarrollo comunitario, cafeterías, PTAR y la siembra de 30 mil árboles, para dotar al municipio de un espacio digno de recreación y disfrute de las familias. Este es un modelo pensado bajo la visión 3-30-300, es decir, que por lo menos puedas ver 3 árboles desde tu ventana, se tenga un 30% de áreas verdes y tengas un parque a 300 metros de tu vivienda. 

Se busca reducir el déficit de equipamientos sociales y acercar los servicios comerciales y fuentes de empleo al municipio. La ubicación estratégica busca invitar a los usuarios del Tren Maya a caminar por las amplias y arboladas avenidas hasta el Parque de la sascabera. Crear un nuevo subcentro urbano en la zona metropolitana permitiría reducir la dependencia de las zonas periféricas a la zona central y, por ende, reducir la saturación vial y mitigar el efecto de ciudad dormitorio.  

Es un proyecto ambicioso y complejo, por lo que se enlistan 33 estudios especializados complementarios como parte de su planeación, entre los que se incluye la socialización con la comunidad.   

Esquema de financiamiento 

Para lograr ofertar vivienda asequible se propone adoptar el modelo de los “Polígonos de Actuación Urbanística” utilizados en la comunidad de Madrid, en donde un consorcio urbanístico obtiene la reserva territorial, realiza el plan maestro, urbaniza, edifica y adjudica. De este modo se puede captar la plusvalía generada por la obra pública mediante el cobro de rentas en los usos de suelo productivos (comercio, oficinas, industria) y con estos ingresos subsidiar la adquisición de terrenos y las obras de urbanización. Adicionalmente, el proyecto permitiría aumentar la recaudación predial para financiar la muy necesitada repavimentación municipal.

Conclusión

Si bien el proyecto podría llegar a ser viable técnica y económicamente, su complejidad en la gestión es su mayor debilidad al ser una visión disruptiva a la lógica del mercado inmobiliario. La intención no es buscar su ejecución, sino plantear la visión de un modelo alternativo de desarrollo. Debemos de cambiar la forma de hacer ciudades y corregir la mala praxis en la planeación; de lo contrario, se continuará comprometiendo la sostenibilidad de nuestro territorio y se seguirá exacerbando el problema de acceso a una vivienda adecuada. 

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