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Análisis fiscal de la adquisición de un inmueble a causa de herencia

Ago 8, 2025 | Artículos, Publicaciones, Zona Urbana

La transmisión de la propiedad de un inmueble supone un incremento en el patrimonio y, por ende, en la riqueza de cualquier contribuyente. Una de las formas para lograr ello es por una causa de muerte, por lo cual el Derecho Sucesorio prevé condiciones por las cuales el legado familiar sea tutelado y regulado.

Aun y cuando exista el interés jurídico de que los deseos de un testador se cumplan o que el patrimonio familiar se transmita de manera justa y legítima a los sucesores, la muerte no deja de ser un hecho que tiene efectos en el ámbito fiscal. El momento en que una persona adquiere un bien inmueble representa la materialización del hecho imponible previsto en la ley tributaria y, por ello, la generación de obligaciones fiscales las cuales pueden o no representar el pago de impuestos y derechos ante la adjudicación de una sucesión.

En Yucatán, la mayoría de las personas considera algo natural, simple y justo el recibir una herencia, ya sea porque así lo dispuso una persona en su testamento, o por el hecho de ser un familiar cercano al autor de la herencia. Con esa misma característica de justicia se califica el hecho de que no se tenga que pagar un impuesto por el hecho de incrementar el patrimonio bajo estas circunstancias. Sin embargo, aun y cuando no se contribuya, eso no implica que no existan condiciones de obligaciones fiscales formales ante las autoridades tributarias. Incluso es necesario advertir que dichas obligaciones pudieran cambiar ante una posible reforma fiscal a la ley del Impuesto sobre la Renta que se está gestando en el centro del país, la cual será motivo de otro análisis.

Recordemos que la ley que grava el incremento de la riqueza y las ganancias del contribuyente es la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR). La perspectiva de la población de no pagar impuestos por esta condición encuentra su fundamento en el artículo 93, fracción XXIII, el cual señala que están exentos del ISR «los ingresos por herencias o legados». Esto quiere decir que cualquier persona que reciba bienes a causa de la muerte de otra, ya sea por testamento o por una sucesión legítima, no constituyen un ingreso gravable que implique el pago de este impuesto.

Sin embargo, estamos frente a una causación, es decir, la materialidad de una hipótesis legal tributaria, lo cual implica el incremento de la riqueza de una persona. Si bien la causación, en este caso, no genera la obligación fiscal sustantiva del pago del ISR, sí implica que se genere la obligación fiscal formal al contribuyente de hacer la declaración correspondiente respecto a este incremento de su riqueza. En otras palabras, si bien no pagas impuestos por incrementar tu riqueza a causa de heredar, eso no te exime de la responsabilidad de declarar dicho incremento, pues ahora podrías generar nuevos frutos de dicho inmueble (como puede ser una futura venta o un arrendamiento de él), e incluso otras contribuciones como lo es el impuesto predial.

Por otro lado, se debe tomar en consideración que el ISR es uno de los dos impuestos que encuentran cabida en este escenario tributario de las herencias. El otro es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, o también conocido como ISAI.

El ISAI es un impuesto cuyo acreedor es la tesorería municipal de cada Ayuntamiento. Si bien en todo Yucatán se exenta este impuesto “cuando se adquieran inmuebles por herencia o legado”, esta condición no es la misma en todo el país.

En la Ciudad de México, las personas físicas y morales están obligadas a pagar el ISAI incluso en casos en que sea por mortis causa. De acuerdo al artículo 115 del Código Fiscal de la Ciudad de México, sólo se puede liberar al adquirente del pago de este impuesto si se cumplen tres condiciones: 1) que el valor del inmueble no exceda de la suma equivalente a 27,185 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización; 2) que la inscripción ante el registro público de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro de los 5 años del fallecimiento del autor de la herencia; 3) que los adjudicatarios (herederos) del inmueble hayan sido cónyuge, concubino y/o descendientes en primer grado de la persona finada.

Es decir, el compadre de un difunto bien puede heredar sin pagar un inmueble en Yucatán, sea cual sea el valor de dicho bien, teniendo la posibilidad de dejar pasar todo el tiempo que quiera después de la muerte del autor de la herencia. Por el contrario, en CDMX es necesario cumplir irrestrictamente las tres referidas condiciones para poder exentar el ISAI.

Ahora bien, existen otras latitudes en donde sí se cobran el ISAI de manera generalizada. En Nuevo León existe una legislación aplicable para todos los municipios pero ahí, así como tiene una Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León, también existe una Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, en donde se regula el referido ISAI.

Es así que un inmueble ubicado en Monterrey, generaría un impuesto del 3% del valor gravable a cargo del adquirente. Sin embargo, en el artículo 28 bis-1 se establece que en adquisiciones por causa de muerte se deberá cobrar una tarifa única especial por cada inmueble equivalente a 7 cuotas.

El artículo 112 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco reconoce que el traslado de dominio por causa de muerte genera el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Este impuesto grava el mismo objeto que el ISAI. La particularidad que encontramos en esta entidad es que si bien el referido numeral 112 sí hace mención de la “causa de muerte”, circunstancia que no sucede en su mínimo listado de condiciones para exentar este impuesto en su artículo 117. Hasta aquí es posible deducir que, si un inmueble en Jalisco se traslada por causa de herencia, se debe pagar la tarifa que marque la ley de ingresos correspondiente a cada municipio del referido estado, siendo que dicha tarifa se aplicaría al valor catastral actualizado del inmueble.

En el caso particular de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, es posible identificar en su artículo 27 una tabla en donde se especifican las tarifas progresivas acorde al valor del inmueble, donde se especifican los rangos, las cuotas y tasas que deberán aplicarse para el cálculo. Sin embargo, en la fracción IV de dicho artículo se especifican beneficios para el caso de sucesiones, en donde se manifiesta que posterior al cálculo, se puede “aplicar un factor de 0.00 sobre el impuesto” calculado, lo cual implica que la operación sí es sujeto de gravamen, pero con una tasa preferencial. Ese beneficio sólo es aplicable hasta por $1.7 millones por cada uno de los adquirentes de bienes en Guadalajara. Pero si la masa hereditaria supera los 5 millones de pesos no procederá dicho beneficio.

Pues bien, haciendo la comparativa de las cuatro Entidades Federativas, podemos concluir que en Yucatán contamos con el beneficio fiscal de que un inmueble en Mérida que forme parte de la masa hereditaria de una sucesión sí puede exentar el ISAI; cosa que, en el caso de que el inmueble estuviera en Tlalpan, CDMX, tendría que cumplir ciertos requisitos tanto de valor, temporalidad y vinculación familiar; o que, en el caso de un inmueble en Apodaca, Nuevo León, se tendría una tarifa (cuota) fija para el pago del impuesto; o incluso, si el inmueble se encuentra en Puerto Vallarta, Jalisco, y su valor catastral supera los $5 millones de pesos, irremediablemente se tendría que pagar un impuesto por transmisiones patrimoniales acorde a la tabla de dicho municipio.

En conclusión, el impuesto que se habrá de pagar por adquirir a causa de muerte tiene un distinto tratamiento en cada entidad de nuestro país, e incluso en cada municipio. Esta puede ser una razón más para que la gente prefiera invertir y adquirir inmuebles destinados al patrimonio y crear un hogar para la familia.

 

Fuentes consultadas
Alonso Jacob Sánchez Aguiñaga
Lic. en Derecho por la Facultad de Derecho de la UNAM. Maestro en Educación por la Universidad del Valle de México, así como Coordinador de la Licenciatura en Derecho por la Universidad Modelo.