La pandemia del Covid-19 ha puesto al mundo de cabeza y en los últimos meses es el tema de todo momento. Entre lo sanitario, lo laboral, las teorías conspirativas y del maléfico plan, los chinos y Trump, las grandes corporaciones farmacéuticas, los protocolos de la OMS, la información, la desinformación… lo cierto es que el tema se ha vuelto, y con razón, como dirían los millennials: un “trending topic”, tanto en las redes sociales como en nuestra vida diaria.

Debido al confinamiento, muchos organismos de todo tipo y de diferentes latitudes han organizado infinidad de “webinars” o video conferencias en vivo abordando el tema y nos han brindado la oportunidad de escuchar muchas opiniones de como el covid-19 nos afectará en el futuro.

 

Aprovechándonos de los conocimientos y argumentaciones de las personalidades que han compartido sus opiniones, presentamos algunas reflexiones en relación a lo que se puede esperar en el tema de la vivienda, específicamente, pero también con algunas referencias a la ciudad, de la cual no se le puede excluir.

Primero, habrá que aclarar que este tema se puede abordar desde varias perspectivas, entre ellas; la financiera, la inmobiliaria y la urbano-arquitectónica, señalando que hemos encontrado grandes contradicciones entre ellas.

La visión financiera que tiene sus propios elementos, tales como, crecimiento económico, niveles de ingresos, capacidad de compra, tazas de interés, riesgo etc., plantea lo siguiente:

 

VISIÓN FINANCIERA

· Como positivo, una baja en las tasas de interés que puede beneficiar tanto a los créditos puente como a los hipotecarios. Sin embargo, habrá ver que tantas restricciones pondrán para autorizarlos.

· Como aspectos negativos, se prevé una disminución del 35% al 20% en la demanda de vivienda, yendo de mayor a menor impacto desde la vivienda residencial, a la vivienda media y a la vivienda social, en ese orden.

· Esta baja en la demanda de compra y en el poder adquisitivo se reflejará en la búsqueda de productos de menor precio, e incluso en un aumento en la demanda de viviendas en renta.

· Sus recomendaciones para la vivienda reflejan un pragmatismo meramente económico: reducción de tamaño, racionalización en los acabados y especificaciones, así como la disminución o cancelación de amenidades.

 

Por otro lado, las agencias inmobiliarias, que finalmente deben satisfacer los requerimientos del mercado, ósea las preferencias de los clientes, han estado realizando encuestas y estudios mercadológicos que les arrojan las siguientes recomendaciones, curiosamente contrarias a las anteriores:

VISIÓN INMOBILIARIA

· Las casas o departamentos deberán contar con espacio flexibles y adaptables para un gimnasio o un estudio para el “home office”, modificando la tendencia que ya se daba de comprar viviendas de pequeñas dimensiones en ubicaciones céntricas.

· El confinamiento y la distancia social, que ha llegado a satanizar al espacio público y las áreas comunes condominales, se reflejará en mayor deseabilidad de áreas y jardines privados, para hacer ejercicio, para que jueguen los niños o para las mascotas.

· Contar con buena cobertura móvil e internet será más importante para elegir una vivienda que la ubicación céntrica, cerca de servicios, con buena conectividad hacia avenidas de gran flujo o a estaciones de transporte público.

· Según el sitio hausy.mx, los elementos que atraían a los clientes antes del Covid-19, en la Ciudad de México y otras metrópolis, hacia las colonias más céntricas usando servicios urbanos tales como parques, supermercados, restaurantes y conectividad vial, a cambio de inmuebles de menor tamaño, serán sustituidos por propiedades de mayores dimensiones, sin importar que tan alejadas estén del centro.

 

Es importante distinguir que, en los datos revisados respecto a la visión inmobiliaria, no encontramos referencias a la vivienda social, claro indicador de su complejidad y de que esta no responde a los mismos intereses de mercado, ni mantiene márgenes suficientes y, por tanto, no es atractiva para los intermediarios inmobiliarios.

 

En las opiniones de algunos arquitectos urbanistas y planificadores, nos encontramos con muchos conceptos que se presentan como nuevos sin serlo y que son opuestos a la visión inmobiliaria (preferencias del mercado) destacando los siguientes:

VISIÓN PROFESIONAL

· La ciudad pensada para el automóvil se debe cancelar, poniendo al peatón como protagonista principal. Esta idea no es nada nueva y desde los años setenta en Copenhague, hasta la actualidad en Milán y muchas otras ciudades, principalmente europeas, se ha demostrado que es posible limitar a los automóviles y devolverle la ciudad a los peatones.

· Se deben promover ciudades policéntrica que faciliten la peatonización, la bicicleta y el transporte público sobre el automóvil, ofreciendo servicios, oportunidades comerciales y empleos a distancias caminables en 15 o 20 minutos. Nada nuevo, en los primeros programas de desarrollo urbano de Mérida el modelo urbano era policéntrico, con base en subcentros urbanos distribuidos en la ciudad. Sin embargo, como ha pasado hasta la fecha con los programas de desarrollo urbano, están llenos de buenas intenciones pero carecen de instrumentos adecuados para su implementación, estrategias que establezcan con claridad las corres- pondencias y responsabilidades de las autoridades, instituciones y particulares, y que dirijan la inversión de los recursos públicos hacia acciones específicas con programas reales de tiempos y costos.

· La segregación de usos es otro problema planteado, ya que este tipo de planeación, que en Mérida seguimos padeciendo, ha provocado mayor dispersión y desarticulación, tanto urbana como social, (la Mérida del norte y la del sur). Por esto la urgencia de proyectos específicos con usos mixtos, mezcla de población con capacidades económicas diferentes y espacio público de calidad, dirigidos a la conversión de zonas y barrios en auténticos subcentros urbanos que restablezcan el tejido social.

· Por último, se menciona el mal manejo que se ha dado al concepto de “densidad” que han confundido con hacinamiento e hiperdensidad. Aquí vale la pena comentar que en Mérida sucede lo contrario, el mal manejo generalizado del término “densidad” que se promueve en el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Mérida como algo deseable y beneficioso para la ciudad, se aplica en el nivel normativo y en los reglamentos en sentido contrario, sobre regulando y obstaculizando cualquier proyecto que, literal, “aumente la densidad de la zona” (o sea todos). La “Densidad” se debe manejar como política de ciudad (densidad bruta) y no como norma aislada para un fraccionamiento o predio específico (densidad neta).

En conclusión, queda claro que existe una gran diversidad y disparidad de opiniones dependiendo de las diferentes visiones con las que se enfoque el tema de la vivienda y la ciudad, sin embargo estas visiones diversas y dispares se han desarrollado y se seguirán desarrollando conforme a nuestra evolución humana, por lo que no vemos que la emergencia sanitaria por la pandemia del Covid-19 vaya a ser causante de cambios significativos en los paradigmas urbano-arquitectónicos como no lo han sido eventos similares del pasado.

Sin embargo, debemos aprovechar esta coyuntura para darnos la oportunidad de reflexionar el camino andado, poner los temas en perspectiva y retomar nuevamente los compromisos que a cada quien le correspondan, ya sea en el sector público, privado, académico y de cualquier otra índole. Debemos compro- meternos a colaborar de manera respetuosa y constructiva, dejando atrás protagonismos y posturas dogmáticas, aprovechando la riqueza del trabajo interdisciplinario con una visión amplia e integral, enfocada al objetivo que a todos nos es común, tener una mejor ciudad para vivir.

Ricardo A. Combaluzier Medina

Ricardo A. Combaluzier Medina

Director General de Construcasa.

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