El déficit habitacional

Nos enfocamos siempre en la necesidad de vivienda y en el rezago habitacional (vivienda precaria), y se ignora el hecho de que esa necesidad o precariedad de vivienda –que llamamos déficit– resulta de la situación de pobreza y exclusión que padece gran parte de nuestra población. Es vergonzoso ver que, en nuestro país, la acción más efectiva contra la pobreza sea la migración. Las remesas que llegan y tanto festejan nuestros políticos son el resultado de la falta de oportunidades y producto del sacrificio y desintegración de muchas familias.

Aunque el déficit de vivienda representa un número de casas que hacen falta respecto a las necesidades de la población, debemos entender que solo con el hecho de construir muchas casas no se tendrán resultados sustanciales para el bienestar de las familias. Se debe atender las carencias económicas derivadas del tipo de empleo y el nivel de ingreso de las familias, para que puedan acceder, no a una solución básica de vivienda –lo que sea que eso signifique–, sino a una vivienda digna, que conlleva costos de tierra, materiales de construcción, mano de obra, urbanización, gestión regulatoria y financiamiento, entre otros.

Casi dos terceras partes del Inventario de vivienda en México ha sido auto-construido, y solo un tercio construido por desarrolladores.

Sin embargo, un alto porcentaje de la vivienda auto-construida forma parte del rezago habitacional, siguiendo los criterios de CONAVI que lo define como: “el número de viviendas que cuentan con materiales precarios en pisos, techos y muros, no cuentan con excusado o aquellas cuyos residentes habitan en hacinamiento.” Otros criterios incluyen también la situación jurídica del predio, y si cuenta con infraestructura y acceso a los servicios urbanos.

Vivienda auto-construida: una opción para los que no tienen opción

La demanda de vivienda auto-construida se encuentra principalmente en el subempleo y en el empleo informal, desarrollándose principalmente en asentamientos periurbanos con carencias de urbanización y sobre todo en zonas rurales, en las que se encuentra más del 60% de ellas.

Aunque la vivienda autoconstruida puede tener un costo hasta 50% mayor que la vivienda de un fraccionamiento, tiene la posibilidad de construirse según se vaya disponiendo de recursos, poco a poco, a través de varios años y muchas veces sin certeza jurídica de la tierra. Sin embargo, esto mismo hace que se considere dentro del rezago habitacional, ya que puede carecer de escrituras, solidez y calidad de la construcción, infraestructura de urbanización y acceso a los servicios públicos.

Al ser la vivienda auto-construida la única opción para muchas familias que se encuentran imposibilitadas para adquirir una casa, se debe procurar un mayor acompañamiento con la planeación adecuada del uso de suelo y la programación de recursos para la regularización jurídica, la infraestructura básica y servicios urbanos. Pero, de manera prioritaria, se deben dirigir los esfuerzos para cambiar esa realidad, no por medio del asistencialismo crónico, sino mediante la promoción del desarrollo económico y social.

Vivienda nueva y su impacto en la disminución del déficit y el rezago habitacional

Una consideración importante para construir vivienda de bajo costo por medio de la Industria de producción de vivienda, es que se necesitan economías de escala. Por esto los desarrolladores no pueden realizar proyectos en zonas rurales y poblaciones pequeñas, debiendo concentrarlas en zonas urbanas en donde sí se puede realizar un trabajo formal de construcción. Para las zonas rurales y poblaciones pequeñas, se requieren otro tipo de acciones que requieren la intervención directa de las instituciones gubernamentales.

Según el Documento de Rezago Habitacional en México, Sociedad Hipotecaria Nacional (SHF), la reducción del rezago habitacional se ha logrado principalmente por viviendas urbanas, personas afiliadas y de ingresos entre 4 y 10 salarios mínimos (economía formal). Lo anterior coincide con el incremento sustancial en el tren de vivienda nueva a partir de la reforma en 1998 de la Ley del INFONAVIT, que le devuelve el rumbo financiero y lo libera de funciones que no le correspondían. Los primeros resultados de 1998 al 2000 lo lleva a casi 250 mil créditos anuales, que significa un crecimiento del 140% en dos años. Cabe señalar que los datos de CONAVI indican una reducción del rezago que, para el año 2018, es de 27.5%, y para el 2020 de 24%, manteniéndose la tendencia a la baja que marca la tabla de SHF.

 

De acuerdo al Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC), en los últimos 15 años se construyeron aproximadamente 7.3 millones de viviendas nuevas, lo cual significa anualmente 487 mil unidades en promedio, para beneficiar a 30 millones de familias. Aunque estos resultados han disminuido de manera importante el déficit, deja claro que los apoyos para atender a la mayor proporción de afiliados que tienen ingresos menores a 4 salarios mínimos, no han sido suficientes.

La falta de oferta para este sector de menores ingresos se encuentra en un círculo vicioso. Por un lado, está la baja capacidad de crédito que le otorga el Infonavit, que es el principal motor financiero del mercado laboral. Por el otro, están los costos finales de la vivienda ofertada, que se ha encarecido por el incremento discrecional en tiempos y costos de tramitología con nuevas imposiciones regulatorias que obligan a incluir la construcción y la operación temporal de obras de infraestructura cabecera que les corresponde a las dependencias. Estas obras de cabecera se transfieren a los desarrollos sin considerar el impacto significativo que tienen en el costo final de la vivienda, como plantas de tratamiento, sistemas de captación de agua, circuitos troncales de electricidad, distribuidores viales, cámaras de vigilancia… y muchos etcéteras. Este es un tema interesante que valdría la pena reflexionar a mayor detalle y hacer los ajustes necesarios para poder ofrecer viviendas más asequibles, mejor ubicadas y con mejores servicios.

Entender correspondencias y responsabilidades

Mientras los gobiernos no asuman la rectoría del Estado en la planeación y control del desarrollo urbano–dirigiendo los recursos públicos hacia la Infraestructura, equipamiento y servicios a los que está obligado en lugar de traspasar sus obligaciones a los desarrolladores– el impacto económico se verá reflejado en el valor final de la vivienda, alejándose cada vez más de la capacidad de compra de la mayoría de la población.

“Mientras los gobiernos no asuman la rectoría del Estado en la planeación  y control del desarrollo urbano–dirigiendo los recursos públicos hacia la Infraestructura, equipamiento y servicios a los que está obligado en lugar de traspasar sus obligaciones a los desarrolladores– el impacto económico se verá reflejado en el valor final de la vivienda, alejándose cada vez más de la capacidad de compra de la mayoría de la población”.

Referencias:

Rezago Habitacional en México, febrero 2016. (Sociedad Hipotecaria Federal).

Actualización del Rezago Habitacional, marzo 2021. (Comisión Nacional de Vivienda).

El Proceso de Modernización en el Infonavit, 2001-2009. (El Colegio de México)

Research Gate Carlos Geratio. (Miami Dade College)

 

 

Ricardo Combaluzier Medina

Ricardo Combaluzier Medina

Arquitecto.

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