Los Programas Municipales de Desarrollo Urbano (PMDU) son instrumentos de planeación diseñados con el propósito de establecer estrategias que orienten el óptimo desarrollo urbano de un territorio. Bajo esta premisa, el municipio de Mérida se encuentra en proceso de actualización de este instrumento con una visión hacia el año 2040, en la que se apuesta por la densificación de la ciudad al interior del Anillo Periférico.

Se revisó la propuesta de modificación del PMDUM, conformada por cuatro niveles: antecedentes, normativo, estratégico e instru- mental, siendo el nivel de Antecedentes en el que se presenta una línea temporal en la que se describen tanto las localidades que conforman el municipio de Mérida, así como los cambios ocurridos en cuanto a los límites municipales y las anomalías ocasionadas por el progresivo crecimiento de los centros de población de los municipios contiguos (también conocido como conurbación). En el nivel normativo se realiza un proceso de vinculación (correlación) de las estrategias planteadas con la normatividad existente, tanto a nivel local (municipio), como en los niveles superiores (estatal y federal).

No es hasta el nivel estratégico en donde se presentan las propuestas que deberán conducir el ordenamiento del municipio hacia la visión que el PMDUM se impone. Y, por último, se presenta el nivel instrumental, que es en el que se definen los actores que deberán vigilar y regular la correcta implementación de las propuestas señaladas en el nivel estratégico.

Observaciones

Se observa que se amplía la gama de conceptos que, lejos de simplificar la comprensión de las intenciones, lo dificulta, ya que no quedan explícitos los criterios empleados con la que se determinan los cambios. Un ejemplo de esto se puede observar en la propuesta de modificación de la zonificación primaria.

· Zona 1 Consolidación Urbana (ZCO)
· Zona 2 Crecimiento urbano (ZCR)
· Zona 3 Regeneración y Desarrollo Sustentable (ZRS)
· Zona 4 Conservación de los Recursos Naturales (ZRN) 

Lo que se pretende en esta propuesta es aplicar criterios y estrategias de planeación que conduzcan el desarrollo del municipio hacia la visión de la ciudad al año 2040. Por ejemplo, en la Zona 1 y Zona 2 continúan bajo el criterio de aprovechar los predios baldíos, viviendas deshabitadas, predios con construcciones subutilizadas y los desarrollos inmobiliarios autorizados como zonas denominadas “Área Urbanizada”, cuyas estrategias promueven la combinación de los usos urbanos existentes que concentran equipamiento, servicios y fuentes de empleo. Para fomentar la densificación mediante el uso de modelos de vivienda vertical o proyectos que fomentan la densificación de un predio subutilizado, se debe considerar la integración armónica del entorno urbano existente con estos nuevos usos. No obstante, en la propuesta del PMDUM no quedan explícitos los factores o indicadores a emplear para lograr dicha integración, quedando aparentemente al criterio de cada funcionario municipal.

Una de las modificaciones más evidentes es el cambio de las zonas primarias y la delimitación de lo que llaman “polígono de límite urbano 2040” al norte del municipio, en la cual, se distinguen dos cambios importantes, ya que con el Programa vigente se catalogan predios en “Zona 2 de Crecimiento Urbano” en el área de Santa María Cosgaya-Komchén y con esta propuesta de modificación se cambia a “Zona 3 de Regeneración y Desarrollo Sustentable”; lo mismo sucede en la zona cercana a la localidad de Xcanatún y el Parque Nacional Dzibilchaltún.

Como se observa en la [Imagen 2], la modificación propuesta consiste en el cambio de un área catalogada como Zona 2 a Zona 3 sin explicar el motivo de dicha modificación.

En el nivel normativo, las modificaciones consisten en el cambio de la clasificación de las vialidades existentes, se denominan vialidades extra urbanas y vialidades intraurbanas, es decir vialidades fuera de la zona urbana y vialidades dentro de la zona urbana, esta última se subdivide en vialidades de ciudad y vialidades colectoras, y éstas a su vez se subdividen en vialidades tipo A y B, y vialidades tipo C y D. 

Con base en esta clasificación, es importante mencionar que las dimensiones de las vialidades presentan un incremento en la sección vial, comprendiendo todos los componentes de la calle fuera de los límites de la propiedad privada, como banquetas y camellones, puesto que la vialidad secundaria (vialidad de ciudad tipo D) deberá medir 17.00 m, la vialidad terciaria o local (vialidad local) deberá medir 12.50 m y las vialidades locales cerradas deberán tener una dimensión de 16.00m y rematar con una rotonda para retorno, cuyo diámetro deberá medir el doble de la sección de la calle antes mencionada, es decir 32.00 m.

Lo realmente importante para destacar en este punto es la determinación de cambiar la clasificación de una misma vialidad, dependiendo de los usos urbanos que atraviesa, ya que existen vialidades de ciudad tipo A que estarán conformadas por cuatro tramos en los que se concentran usos de alto impacto como almacenamiento o bodegas, que luego desembocan o cambian a una vialidad de ciudad tipo B, que posteriormente cambia a una vialidad de ciudad tipo C, y así sucesivamente. Esto, aparentemente con la finalidad de restringir los usos de suelo a desarrollar. Esta información resulta vital, debido a que la viabilidad de los usos de suelo se regula principalmente por el tipo de vialidad en la que se encuentre un predio y el nivel de impacto determinado de acuerdo con el uso de suelo que se pretenda.

En cuanto a los niveles de impacto de los diferentes usos de suelo, están clasificados en: bajo, mediano y alto impacto; para los usos de bajo impacto, este PMDUM promueve que la Superficie de Ocupación del Uso de Suelo (SUS) sea de hasta 106.00m2; lo que en el PMDUM todavía vigente es de hasta 100.00m2. Para los usos de mediano impacto, son los clasificados como tal en la tabla de usos destinos y giros, así como también los usos de bajo impacto que tengan una superficie mayor a la superficie de ocupación SUS (106.00m2) y que no rebasen los 3,000.00m2. Para los usos de alto impacto se considerarán también cualquier uso de bajo o mediano impacto que tenga una SUS mayor a 3,000.00m2 además de los clasificados como alto impacto, lo anterior pretende quitarle jerarquía a la vialidad, ya que en el PMDUM vigente la cantidad de metros cuadrados de SUS se determina conforme a la vialidad en la que se encuentra un predio, indepen- dientemente del nivel de impacto que el uso pretendido represente. Por consiguiente, en esta modificación se pretende que esta superficie la determine el nivel de impacto del uso pretendido, independientemente de la vialidad en la que se encuentre ubicado el predio.

De acuerdo con lo establecido en la modificación, el uso predominante en el territorio del municipio de Mérida es el habitacional, por consiguiente, se establece una nueva clasificación de estos usos que corresponden al uso habitacional y al uso de desarrollo inmobiliario. El uso habitacional se divide en vivienda unifamiliar (casa habitación), habitacional de bajo impacto, donde se considera un rango de 2 a 6 unidades de viviendas y habitacional de mediano impacto, donde se considera el rango de 7 a 20 viviendas. Los desarrollos inmobiliarios se clasifican en tres usos: Habitacional público, habitacional privado y vivienda vertical. Cabe mencionar que para determinar el uso de vivienda vertical solo se está considerando el número de viviendas mínimo, es decir más de 21 unidades dispuestos en “varios niveles”, sin embargo, no se establece a partir de qué nivel o altura se considerarán los proyectos como vivienda vertical.

Para la vivienda unifamiliar, ubicadas en la zona 1 y en la zona 2, se plantea el aumento de la construcción máxima permitida a ocupar en el terreno, puesto que con el PMDUM vigente se requiere contar con el 20.00% de la superficie legal del predio para área verde, mientras que en esta modificación se requerirá el 15.00%. Para la vivienda multifamiliar se plantea el esquema vivienda “horizontal” y vivienda “vertical”. En cuanto a los usos de vivienda vertical, se considerará como una vertiente más de un desarrollo inmobiliario cuando cuenten con más de 20 unidades de vivienda, por lo que los criterios y regulaciones serán considerados como tal.

Con base en lo anterior, se obtiene que además de la disminución de la superficie de construcción de 5,000.00 ma 3,000.00 m2, las modificaciones planteadas radican en cómo autorizar los usos de suelo considerando tres puntos principales, el primero es la vialidad donde se encuentra el predio, el segundo el nivel de impacto determinado para el uso de suelo y en tercer lugar, la superficie de construcción considerada a ocupar, mientras que en el PMDUM vigente se autoriza la superficie de construcción a ocupar de un determinado proyecto en función de la vialidad donde se encuentra el predio.

Conclusiones

La modificación de este programa, si bien reafirma las intenciones y estrategias a implementar para conducir el desarrollo urbano del municipio hacia una densificación al interior del Anillo Periférico y la armonía en la mixtura de usos de suelo, presenta algunas contradicciones para lograr sus objetivos, ya que aparentemente estas modificaciones corresponden a acciones que contribuyen a remediar una problemática o conflicto puntual, dejando atrás la visión a futuro prevista en el objetivo de este instrumento.

En la tabla de compatibilidades de uso de suelo, se detectaron discrepancias con algunos usos de nivel de impacto bajo, que no son permitidos en determinado predio, zona o vialidad, pero un proyecto del mismo uso con un nivel de impacto mayor sí es permitido. Así, por ejemplo, en ciertas vialidades primarias no se permitirían departamentos habitacionales de bajo impacto (2 a 6 unidades de vivienda), pero sí se permitirían departamentos de mediano impacto (de 7 a 20 unidades), lo cual se contrapone a la visión de densificación a 2040.

Desde la perspectiva del Colegio, se entiende que el PMDUM debe marcar un precedente para establecer las estrategias a implementar, así como servir de guía para la creación o modificación de los instrumentos jurídicos que regulan el desarrollo urbano del municipio, tal como el Reglamento de Construcciones que sigue os mismos objetivos del programa, ya que se debe tener en consideración que, aunque esta modificación del PMDUM plantee posibles soluciones a conflictos puntuales, no es un instrumento jurídico que por sí mismo regule el ordenamiento y desarrollo urbano del municipio.

“Aunque esta modificación del PMDUM plantee posibles soluciones a conflictos puntuales, no es un instrumento jurídico que por sí mismo regule el ordenamiento y desarrollo urbano del municipio”.

Colegio de Diseñadores del Hábitat y Ubanistas de Yucatán A.C.

Colegio de Diseñadores del Hábitat y Ubanistas de Yucatán A.C.

Colegio de profesionales en Diseño del Hábitat que tiene como objetivo contribuir al desarrollo integral y sostenible del territorio.

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