A inicios del siglo XXI, México enfrentaba un rezago habitacional estimado en más de cuatro millones de casas. La política pública de vivienda había transitado durante décadas por etapas de subsidio asistencial y producción directa del Estado. Con el cambio de siglo y la llegada del gobierno de Vicente Fox Quesada (2000-2006), la vivienda se reconoció no sólo como un derecho social, sino también como un motor económico y un instrumento de inclusión financiera. En 2001 se creó la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), que coordinó los esfuerzos institucionales y diseñó el Programa de Subsidios Federales para la Vivienda Económica. Esta política representó un giro: la vivienda dejó de ser entendida como una dádiva pública para convertirse en un producto financiero respaldado por crédito, ahorro y subsidio.
El sexenio de Vicente Fox (2000–2006): del asistencialismo al mercado social
La CONAFOVI introdujo el principio de integrar subsidio + ahorro + crédito. El subsidio federal se transformó en un “gatillo” que permitía a familias de bajos ingresos acceder a crédito hipotecario y dinamizar la inversión privada.
El objetivo era atender a los hogares que ganaban entre uno y dos salarios mínimos, impulsar la vivienda económica y reducir los costos indirectos de urbanización, titulación y servicios, quedando lo segundo más en discurso político que en realidad. Posteriormente, y por presiones de grandes desarrolladoras, se aumentó el beneficio a trabajadores que ganaban hasta 4 salarios mínimos, lo cual afectó a los de menores ingresos que, sin la ayuda, no podían acceder a las viviendas más económicas, teniendo que dividir la bolsa de subsidios con los que sí tenían capacidad crediticia.
En 2006, con la promulgación de la Ley de Vivienda, se crea la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), heredera institucional de la CONAFOVI. Durante este periodo se alcanzaron metas históricas de construcción y financiamiento. La inversión acumulada fue de alrededor de 730 mil millones de pesos, y se produjeron cerca de 3 millones de viviendas con subsidio, dentro de un total aproximado de 3.8 millones de viviendas nuevas. El cambio fue claro: el Estado dejó de ser el constructor y se convirtió en el promotor, mientras que el sector privado asumió el papel protagónico en la producción de vivienda económica.
Felipe Calderón (2006–2012): auge del crédito y expansión hipotecaria
El sexenio de Felipe Calderón consolidó el modelo financiero. La CONAVI, ya con marco legal propio, amplió la cobertura de subsidios y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fortaleció la intermediación con la banca comercial. El enfoque continuó privilegiando la producción masiva de vivienda económica, especialmente a través de desarrolladores privados.
Sin embargo, el modelo empezó a mostrar limitaciones: muchas viviendas de éste y el anterior periodo fueron construidas en la periferia de las ciudades, sin infraestructura ni transporte adecuado. Para corregir esto, aplicaron medidas como los instrumentos de evaluación de cercanía al equipamiento y los servicios urbanos, al igual que programas especiales como el denominado Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS). Este último pretendía una inversión privada para proyectos “integrales y sustentables” con altas exigencias de diseño y planeación por parte de los desarrolladores, ofreciendo una “canasta de incentivos” para integrar la edificación de vivienda, infraestructura, equipamiento y servicios con recursos públicos. El ofrecimiento nunca se asumió por las dependencias federales correspondientes y, mucho menos, por los estados y municipios, por lo que nunca pasó de la promesa a la realidad. Esto ocasionó una sobreinversión privada y la afectación de la viabilidad de los proyectos, salvo algunas excepciones en donde el modelo no dependía tanto de la vivienda económica.
Se estima que, durante este periodo, se construyeron 3.6 millones de viviendas con subsidio y un total de 4.5 millones de viviendas nuevas. El sector vivienda llegó a representar el 6% del PIB nacional y generó cientos de miles de empleos.
Enrique Peña Nieto (2012–2018): diversificación y corrección de rumbo
Al inicio de su administración, el gobierno de Peña Nieto reconoció las deficiencias del modelo anterior. Se reorientó la política hacia la sustentabilidad, la localización adecuada y la vivienda intraurbana. Se crea la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), que nació para integrar en una sola institución la gestión del territorio rural y urbano, y formular y aplicar la Política Nacional de Vivienda (a través de CONAVI), fortaleciendo la política de vivienda, suelo y desarrollo urbano bajo una visión nacional de planeación y equidad territorial.
El Programa Nacional de Vivienda 2014–2018 buscó diversificar las soluciones habitacionales: vivienda nueva, mejoramiento, autoproducción y movilidad habitacional. Aun así, los subsidios siguieron siendo el eje de acceso a la vivienda social. Hacia el final del periodo se redujo el volumen de subsidios debido a restricciones presupuestales y ajustes macroeconómicos. En total, se construyeron aproximadamente 2.7 millones de viviendas con subsidio y 3.2 millones de viviendas nuevas.
Andrés Manuel López Obrador (2018–2024): cancelación del subsidio y la implementación de la Vivienda del Bienestar
Con la llegada del nuevo gobierno, en 2018 se canceló el programa de subsidios federales tradicionales. El argumento oficial fue un poco lo de cada nueva administración: evitar desarrollos periféricos, vivienda abandonada y especulación, redirigir los recursos hacia poblaciones vulnerables, y el mejoramiento y la autoconstrucción, pero ahora con un enfoque predominantemente político e ideológico.
La CONAVI, ahora bajo la SEDATU, enfocó su acción en el Programa de Vivienda Social y del Bienestar, centrado en la autoproducción asistida y el mejoramiento integral de vivienda con ejecución directa del Estado. El INFONAVIT, por su parte, rediseñó sus productos financieros, ofreciendo créditos más flexibles, tasas preferenciales y esquemas de recuperación de vivienda abandonada.
Esta política representó un regreso a políticas pasadas. El Estado es el gestor directo de los apoyos sociales y la vivienda nuevamente es entendida como una dádiva pública. El resultado: una drástica reducción en la producción de vivienda nueva de interés social. Entre 2018 y 2024 se construyeron alrededor de 735 mil viviendas con apoyo federal, dentro de un total de 1 millón de viviendas nuevas.
Conclusiones
En menos de dos décadas, la política de vivienda en México pasó de un modelo de expansión del mercado con subsidios + ahorro + inversión privada, a uno de intervención social focalizada. El periodo 2000-2018 marcó una etapa de modernización financiera: la vivienda se integró al sistema crediticio, la inversión privada floreció y el volumen de producción alcanzó cifras históricas. Sin embargo, se generaron problemas de localización, calidad y abandono que obligaban a hacer correcciones.
La cancelación de los subsidios en 2018 buscó recuperar la dimensión social de la vivienda, pero redujo significativamente la producción y la participación privada, reduciendo su impacto en detrimento de las familias de menores ingresos. Hoy, la Vivienda del Bienestar representa un esfuerzo por conciliar justicia social con sostenibilidad urbana, aunque enfrenta el reto de escalar su impacto sin los mecanismos financieros del pasado.
México parece debatirse entre dos paradigmas: el mercado como motor de acceso, y el Estado como garante del derecho a la vivienda. El futuro dependerá de encontrar un punto de equilibrio entre ambos.
Referencias
- CONAVI. Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006.
- PUEC-UNAM. La política nacional de vivienda en México (2000-2013).
- Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Informes anuales 2006-2018.
- CONAVI. Programa Nacional de Vivienda 2014-2018.
- UN-Habitat. Housing Finance Mechanisms in Mexico.
- CANADEVI. Informes sectoriales 2019-2023.
- INEGI. Censos de Vivienda 2000-2020.
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