Repensar la vivienda en Mérida ante una nueva política habitacional

El regreso del Estado a la vivienda

En 2024, con el cambio de administración federal, la política habitacional en México entró en una nueva fase: el Estado vuelve a colocarse en el centro de la producción de vivienda. A través de la reforma a la Ley del INFONAVIT —que transforma al instituto de un organismo predominantemente financiero a un actor con capacidad directa para construir y arrendar vivienda— y del lanzamiento del Programa de Vivienda para el Bienestar, cuyo objetivo es la producción de más de un millón de unidades antes del fin de este sexenio, el gobierno federal plantea un giro significativo en la manera de atender el problema de la vivienda.

Si bien este cambio puede leerse como uno hacia una política habitacional orientada al bienestar social, también plantea una serie de preguntas fundamentales: ¿cómo, dónde y para quién se construirá esta nueva vivienda?

El legado del modelo habitacional periférico

Estas preguntas no surgen en el vacío, son consecuencia directa de la herencia del modelo de producción habitacional que ha marcado la expansión de las ciudades mexicanas desde finales del siglo XX: vivienda periférica, estandarizada y producida en serie. Bajo este esquema, la noción de “asequibilidad” se resolvió principalmente a través del desplazamiento de la vivienda hacia suelo barato, generalmente en la periferia urbana, dando lugar a macrodesarrollos y tipologías repetibles.

El resultado de este modelo es ampliamente conocido y particularmente visible en ciudades como Mérida, donde proliferan fraccionamientos periféricos desconectados y una expansión urbana fragmentada y descontrolada. Si bien esta forma de producción habitacional logró proveer vivienda a gran escala, lo hizo a costa de la calidad espacial, la integración urbana y la capacidad de la vivienda para hacer ciudad. En este sentido, la vivienda no responde únicamente a un déficit cuantitativo; también organiza y reconfigura el territorio. Por ello, el giro de la política habitacional abre una ventana de oportunidad relevante, pero al mismo tiempo plantea dudas sobre sus ambiciones cuantitativas y el riesgo de reproducir, bajo nuevas condiciones, los errores del pasado.

Reconocer y comprender las limitaciones estructurales del modelo habitacional previo es una condición necesaria para poder corregirlas hacia el futuro. Desde esta premisa, el artículo analiza la producción de vivienda de las últimas décadas a través de cuatro lentes —económico, sociocultural, espacial y ambiental—, con el objetivo de identificar las desigualdades que ha generado y extraer aprendizajes que permitan cuestionar el paradigma vigente e imaginar alternativas más justas.

Asequibilidad ilusoria: los límites económicos del modelo

La vivienda producida en serie ha sido presentada como una solución asequible para amplios sectores de la población. Sin embargo, esta aparente asequibilidad resulta en muchos casos ilusoria. El bajo costo inicial de la vivienda suele ir acompañado de una serie de gastos indirectos que no son considerados en el cálculo formal. La localización periférica de numerosos fraccionamientos implica mayores tiempos y costos de transporte cotidiano hacia los centros de empleo, educación y servicios, lo que incrementa de manera significativa el gasto mensual de los hogares.

A ello se suma el carácter estandarizado de las viviendas, que rara vez responde a las necesidades cambiantes de las familias ni a las condiciones climáticas locales. En la práctica, esto conduce a procesos tempranos de modificación, ampliación o adecuación de las viviendas, generando costos adicionales que recaen directamente sobre los ocupantes. 

Estas dinámicas se insertan, además, en un contexto de oferta insuficiente de vivienda en los segmentos de menor precio, precisamente aquellos con mayor demanda. Según datos del SNIIV (2024), en Mérida, 64% de los derechohabientes del INFONAVIT se concentra en los segmentos de ingreso más bajos, mientras que menos del 1% de la producción formal nueva se dirige a los segmentos de menor precio.

A este desajuste estructural se suma una creciente brecha entre los ingresos promedio de los hogares y el acelerado incremento de los precios de la vivienda, lo que limita aún más las posibilidades de acceso, incluso para quienes cuentan con financiamiento formal. En conjunto, estos factores cuestionan la supuesta eficiencia económica del modelo y evidencian sus límites como estrategia de acceso real a la vivienda.

Erosión cultural y tensiones comunitarias

La localización de fraccionamientos de vivienda producida en serie en la periferia urbana, frecuentemente adyacentes a comisarías y comunidades rurales, ha tenido efectos profundos sobre el tejido sociocultural preexistente. La introducción de tipologías estandarizadas rompe con las arquitecturas vernáculas y con las lógicas del habitar maya, erosionando formas tradicionales de relación con el territorio, el clima y la vida comunitaria.

Esta disrupción tipológica y cultural produce tensiones socioculturales y una rápida sobresaturación de la infraestructura y los servicios locales, originalmente dimensionados para asentamientos de menor escala. Como consecuencia, se incrementan los costos de vida —desde servicios básicos hasta suelo y renta—, detonando procesos de gentrificación que desplazan progresivamente a las poblaciones originarias, debilitando las dinámicas comunitarias y profundizando la desigualdad.

Segregación espacial y exclusión urbana

La lejanía de estos fraccionamientos respecto a los centros urbanos consolidados, donde se concentran el empleo y los servicios, refuerza patrones de segregación espacial. Este aislamiento territorial se ve profundizado por su carácter exclusivamente residencial que da lugar a “ciudades dormitorio” con una oferta limitada de equipamiento, comercio y oportunidades laborales. Según la carta síntesis del PMDU (2018), en grandes fraccionamientos como Los Héroes o Las Américas, más del 95% del suelo planificado se destina exclusivamente a vivienda. Como resultado, sus habitantes dependen de largos desplazamientos cotidianos para llegar a sus lugares de trabajo, estudio o esparcimiento, lo cual fomenta una fuerte dependencia de la movilidad privada y acentúa la desconexión con el resto de la ciudad.

Por otro lado, los fraccionamientos de vivienda en serie se caracterizan por una oferta tipológica homogénea, dominada por la repetición de la vivienda unifamiliar estándar, con variaciones mínimas entre modelos y desarrollos. Esta falta de diversidad limita la capacidad de albergar distintos tipos de hogares, trayectorias de vida y segmentos socioeconómicos, lo cual reduce la inclusión social. Por ende, el modelo no solo segrega por su localización, sino también por su forma urbana y arquitectónica, configurándose como un esquema intrínsecamente excluyente.

Vulnerabilidad climática y riesgo ambiental

La producción de vivienda en serie ha implicado la deforestación de grandes extensiones de selva para la construcción de desarrollos habitacionales. El análisis de cobertura vegetal en los últimos 30 años muestra una pérdida de vegetación concentrada en la periferia y alineada con los principales clústeres de fraccionamientos. Esto se traduce en una pérdida significativa de áreas permeables que incrementa la temperatura del suelo y contribuye a la intensificación del efecto de isla de calor urbana. Como consecuencia, las viviendas se vuelven altamente dependientes de la ventilación artificial, generando un círculo vicioso en el que el aumento del consumo energético y de las emisiones de calor agrava las condiciones térmicas del entorno, impactando directamente en la salud, el confort climático y la carga energética de los habitantes.

Además, la pérdida de permeabilidad del suelo reduce la capacidad natural de absorción e infiltración del agua. En un contexto como el de Mérida, expuesto a huracanes y tormentas tropicales, esta condición incrementa la vulnerabilidad de estos desarrollos a inundaciones. Un caso ilustrativo es el del fraccionamiento Las Américas, donde durante las lluvias de 2020 se registraron inundaciones severas con niveles de agua que alcanzaron el interior de numerosas viviendas, evidenciando cómo el modelo habitacional no sólo ignora las dinámicas climáticas locales, sino que amplifica los riesgos ambientales a los que quedan expuestas sus poblaciones.

Replantear el modelo: hacia una vivienda más justa.

Más allá de su capacidad para producir vivienda a gran escala, es evidente que el modelo habitacional periférico ha generado efectos estructurales que exceden el ámbito cuantitativo y provocan costos de vida crecientes, fragmentación urbana, pérdida de referentes socioculturales y una alta vulnerabilidad climática. Frente a este escenario, y ante la reciente reforma en la política habitacional, resulta necesario replantear el modelo de producción de vivienda hacia uno más justo socialmente, vinculado a las formas de vida locales, mejor integrado a la ciudad y que se adapte a las condiciones climáticas del entorno, garantizando condiciones de vida dignas y asequibles a lo largo del ciclo de vida de la vivienda.

Para ello, se requiere adoptar un enfoque holístico en la política habitacional que responda de manera articulada a las preguntas fundamentales sobre cómo, dónde y para quién se produce la vivienda, apostando por construir con las comunidades y los actores involucrados, reconociendo el valor de los saberes locales. Construir dentro de las áreas urbanas consolidadas, priorizando la ciudad existente frente a la expansión periférica. Y construir para la adaptabilidad, entendiendo la vivienda como una estructura capaz de responder a las condiciones ambientales del entorno y a las transformaciones de los hogares a lo largo del tiempo.

Bajo esta perspectiva, el éxito de la política de vivienda no será cuántas viviendas se inauguren, sino cuántos hogares pueden vivir cerca de oportunidades, con identidad cultural y con confort climático, sin endeudarse en costos ocultos ni empujar la expansión urbana.

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