De un sueño y un deseo, hacia una aspiración

Existe un sueño que algunos quisiéramos alcanzar, uno lejano y hasta romántico. Un deseo que, como todo aquello que no podemos lograr, se vuelve obsesivo. No, no estoy hablando de hacernos millonarios, sino de que podamos lograr una vinculación real entre el registro catastral, el inmobiliario y el de los derechos, el del Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria. 

Es un objetivo con el que vivimos algunos y que fue trazado desde la antigua Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL, hoy Bienestar) por los años 2006 y 2007, como consecuencia de los programas de financiamiento al desarrollo inmobiliario. SEDESOL fue su “lugar de aterrizaje” porque era la heredera de algunas funciones de ordenamiento territorial y desarrollo urbano de su antecesora, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (1982-1992).

A diferencia del programa inicial, éste incorporó a los Registros Públicos de la Propiedad a través de la Secretaría de Gobernación ya que se asumía que la función registral era un tema esencialmente jurídico y de gobernabilidad, mientras que el catastral era técnico y de ingresos. Gobernación elaboró el modelo integral y SEDESOL el óptimo catastral. Afortunadamente, en cierta medida empezaba a desarrollarse un sentido de necesidad por vincular ambos registros, pero con visiones diferentes y marcos conceptuales no unificados, como sigue siéndolo (SEDESOL y SEGOB).

Debo confesar que, durante mis primeros catorce años de ejercicio profesional de vinculación con el desarrollo de proyectos relacionados con catastros, jamás volteé a ver la problemática de los Registros Públicos de la Propiedad y sospecho que muchos en ese ámbito nunca se interesaron en los catastros. Éramos nosotros los técnicos y, aquellos otros, los rudos.

Fue hasta que comprendí la forma en la que el Registro Agrario Nacional (RAN) operaba —colaborando como asesor— cuando vislumbré que el problema es uno solo, y por lo tanto su solución debe ser una también. 

Lo que sí tenía claro, desde el principio de mi experiencia, era que catastro y predial son dos cosas diferentes. Uno es el inventario y registro detallado de los inmuebles, y el segundo es correspondiente a las obligaciones con la hacienda pública que todos tenemos si somos propietarios o poseedores de un inmueble.

Ya se empezaba, en aquellos años entre 2006 y 2011, a mencionar la necesidad de vinculación entre los registros físicos inmobiliarios, los catastrales y los de derechos, es decir el Registro Público de la Propiedad. Esto siempre como un tema de interoperabilidad y tecnológico, y no como uno sustancial. Todo esto a pesar de que ya empezaban a formarse los institutos unificados que atendían ambas funciones, la registral y la catastral. La semilla estaba sembrada y ese fue su principal logro.

Más allá de la aspiración

Lo que llamamos vinculación deberá ser, en sentido estricto, un solo registro con dos aspectos diferentes: uno donde los inmuebles son el centro, y otro donde lo son las relaciones de propiedad y los actos jurídicos que la afectan. Ese debería ser el objetivo.

Para comprender el bajísimo nivel de vinculación existente entre el registro del inventario inmobiliario y el de los derechos, el registral, es importante saber que no existen ni criterios ni un modelo unificador, no hay procesos comunes y hay diferencias en los niveles de profesionalización. Pero, sobre todo, existen ámbitos de competencia diferentes en cuanto al nivel de la administración pública, ya que existen muchos municipios operando sus catastros, mientras que el Registro Público siempre es competencia del Gobierno Estatal.

El marco jurídico y administrativo no se encuentra preparado para transitar hacia un modelo unificado que permita a los gobiernos estatales trazar una estrategia que contemple el desarrollo o adopción de instrumentos tecnológicos adecuados, que prepare a los funcionarios (en ambos niveles de gobierno), que modifique el marco legal y normativo, que defina procesos y criterios unificados, que profesionalice ambas funciones y, sobre todo, que unifique la visión sobre la seguridad jurídica y el registro territorial. 

Esto último es importantísimo porque no podrá evitarse que el rol registral inmobiliario y su principal objetivo, ya no sea el publicitario, sino que evolucione hacia uno constitutivo de derechos, como ya ocurre en algunas entidades, principalmente concentradas en la Península de Yucatán. Este cambio será generalizado en la medida que se tome conciencia de que una parte fundamental que conduce a la actual situación de inseguridad jurídica inmobiliaria es, precisamente, el papel tan limitado e incluso “desentendido” de los registros públicos con vocación publicitaria. Para que así sea, el nivel de madurez en la relación entre ambas funciones deberá ser mucho mayor. 

Yucatán, a través de su Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial (INSEJUPY), es un caso de vanguardia en ese sentido, porque su objetivo no es “administrar” ambos registros, sino “garantizar la seguridad jurídica patrimonial” al concentrar ambas funciones, vigilar la función notarial y concentrar su archivo, demostrando, desde su constitución en el año 2011, que se puede lograr la vinculación.

Conclusiones

Si leemos con cuidado el acuerdo mediante el cual se crea la Plataforma Nacional de Información Registral y Catastral (SEDATU), podemos ver que, en realidad, lo que se define es una Infraestructura de Datos Espaciales y no un sistema integrador nacional. Es un esfuerzo importante, sin duda, pero se ha convertido en un instrumento informativo y no en una plataforma nacional que concentre y garantice la salvaguarda tanto del registro catastral como de la propiedad. No debemos pensar que si “vemos datos de uno y otro” se ha logrado la vinculación, porque ésta deberá ser sustentada por un conjunto de procesos que garanticen que los datos de la cédula catastral se constituyen en los del inmueble objeto del derecho, y la registral, la de los propietarios y actos asociados, a partir de lo que podríamos llamar conceptualmente como “cédula de identificación inmobiliaria”. Su símil equivalente, con salvedad, es la Clave Única de Registro de Población, pero no específicamente a la clave en sí, sino al instrumento de identificación con el que una persona física se encuentra registrada.

Soñar se vale, como también tener la aspiración, pero esto ya no es suficiente. Es crítico y urgente que transitemos hacia un modelo de registro de inmuebles y derechos que esté unificado y firmemente vinculado. Ojalá empecemos por dirigirnos hacia allá, para lo que se debe redefinir el programa de modernización de catastros y registros, aumentar sustancialmente la inversión a estos proyectos, y concientizar a los responsables y tomadores de decisiones.

Fuentes consultadas: 

INSEJUPY. (27 de 06 de 2025). Nosotros. Obtenido de INSEJUPY: https://insejupy.gob.mx/Nosotros

SEDATU. (s.f.). Acuerdo mediante el cual se crea la Plataforma Nacional de Información Registral y Catastral. Obtenido de Gobierno de México: https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/227035/Acuerdo_Plataforma_Nacional_Informacion_Registral_Catastral.pdf 

SEDESOL y SEGOB. (s.f.). Modelos de Registro Público de la Propiedad y de Catastro. Obtenido de Gobierno de México: https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/196177/MODELOS_RPP_y_CAT.pdf