El panorama para el desarrollo inmobiliario es que el crecimiento en materia de vivienda va a continuar sin detenerse por los próximos 10 años. Esto tiene que ver con el valor más grande que tiene el estado: la seguridad; así lo afirma Eduardo Ancona Cámara, Presidente de la CANADEVI (Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda). El otro factor más importante tiene que ver con la alta calidad de vida que se ha alcanzado en Mérida y su zona conurbada, así como en la zona de playa. Pues, “por la desgracia de la inseguridad en muchas partes del país, ésta ha hecho que nuestros connacionales tengan como meta vivir en Yucatán” asevera Eduardo Ancona.

“Escogen Yucatán por las oportunidades y por la calidad de vida que ha mejorado gracias a los servicios que tiene la ciudad. Mérida cuenta con universidades, hospitales, servicios comerciales, espacios de cultura y recreación, así como deportivos” afirma el Presidente de la CANADEVI.

Ancona Cámara asegura que se debe continuar con los trabajos de planeación y rectoría de la ciudad desde el gobierno, pues a pesar de estar en buenos pasos, “el crecimiento de la ciudad nos está ganando”. Por ello, un objetivo para la ciudad, del gobierno y de los desarrolladores de vivienda debe ser el crecimiento vertical. “Con la verticalidad se pueden llevar servicios, seguridad, espacios verdes, de recreación y deportivos; mismos que son esenciales para dar una buena calidad de vida sin tener que desplazarse tanto”, manifiesta Eduardo Ancona. Hay 5 asuntos igualmente relevantes que la ciudad debe atender este 2020. El primero está enfocado al tema de la generación de reserva de tierra. La tierra en Mérida y su zona conurbada ha estado históricamente en manos privadas, y eso le pone un gran reto a la ciudad porque va aunado con otro desafío: la redensificación.

“La tierra al estar en manos privadas limita el crecimiento urbano, ya que las autoridades ponen aros de contención en donde fomentan o no el crecimiento de las ciudades. De tal manera que el reto es ver cómo distribuir esas reservas de tierra por parte del gobierno para ponerlas a disposición de los desarrolladores” ratifica el Presidente de la CANADEVI. La presente situación ha hecho que se encarezca la tierra y que surjan oportunidades en el corredor Mérida-Progreso y en otros municipios fuera de la metrópoli donde ésta cuesta menos. De tal forma que empiezan a existir desarrollos individuales, ya que se pueden ofertar a mejor precio.

Entonces, al redensificar Mérida y su zona conurbada para contenerla, se debe crecer hacia arriba. Actualmente se puede ver la verticalidad principalmente en el norte de la ciudad, sin embargo, esto habría que llevarlo a los 4 puntos cardinales de Mérida.

Habría también que contrarrestar el abandono natural generacional que se da no sólo en nuestra ciudad, sino en todas las urbes; el cual tiene que ver con los lugares o zonas donde vivieron nuestros padres, abuelos, bisabuelos, etc. Pensemos, por ejemplo, en el centro histórico: mismo que estaba abandonado hace 20 años aproximadamente, y, que de 15 años para acá, se ha puesto de moda su rescate.

“Ha venido mucha gente, sobre todo extranjeros, que con el ingreso que tienen de otros países les da para remodelar y vivir ahí, en el centro, teniendo todos los servicios. Pero hay zonas que igualmente forman parte del centro histórico, mas no son del primer cuadro. Son colonias antiguas que están cerca, como Chuminópolis o la Dolores Otero; donde hay espacios muy amplios de casas y predios abandonados en donde la gente ya no vive”, sentencia Ancona Cámara. Todas esas casas se pueden redensificar y lo mismo puede aplicarse a otras colonias como la García Ginerés, la Colonia México o Buenavista; pues son zonas que están empezando a sufrir el abandono de los pobladores y que sus viviendas están siendo utilizadas como despachos u oficinas. Esas colonias se pueden “ir para arriba”, porque los que viven ahí tienen a la mano comercios, trabajo, servicios, hospitales, clínicas, iglesias y todo lo que necesitan.

“Un tercer tema sería el desarrollo ordenado de la ciudad, que para nosotros significa el trabajo que hacemos de la mano con las autoridades. Además, para la CANADEVI significa trabajar de manera conjunta con los expertos de la academia; ya que en estrecha colaboración con ellos podemos rediseñar reglamentos, leyes e iniciativas que apoyen y ayuden en este sentido. Si está todo bien coordinado lo podemos lograr”, afirma Eduardo Ancona.

Hablar de crecimiento o desarrollo ordenado significa que todos los desarrollos habitacionales futuros o actuales cumplan con estos lineamientos y con el orden que manda la autoridad, así como vigilar ese acatamiento. “Hoy por hoy, hay desarrollos que se ofertan, los cuales no cumplen con la ley; que están en los alrededores de la ciudad de Mérida y que a futuro serán un problema social tremendo”, asevera Ancona Cámara.

Por otro lado, se reporta que la vivienda social y media tiene la mayor representatividad en cuanto a los desarrollos de vivienda. Casi ya el 50% de ésta se vende a gente que viene de afuera. Ahora bien, la vivienda residencial o residencial plus, ubicada en el norte de la ciudad, se sabe que del 90 al 95% se vende a personas de otros estados o países que tramitan todo por internet y vienen “directo a firmar”. La malo está en que existen desarrollos que no cumplen lo que prometen o anuncian. “Hay quienes compran a pagos chiquitos lotes o terrenos que no cumplen con nada, que no van a tener servicios, que no hay manera de llevarles ni luz, ni agua, ni basura; menos seguridad. Son zonas apartadas de la ciudad donde esto va a explotar”, sostiene el Presidente de la CANADEVI.

Otro propósito muy relevante es disminuir la tramitología para todos los desarrolladores que cumplen con la ley, porque se puede tardar de un año y medio a dos años, únicamente en documentación y trámites. “Desde que compras un terreno, te abocas a los trámites que involucran liberarlo del INAH (patrimonio), luego viene todo lo que está enfocado al impacto ambiental con la SEMARNAT y lo que uno tenga que ver con CONAGUA; incluyendo las factibilidades para dotarlo de luz, agua, servicios sanitarios; en fin, y todo el proceso para poder ofertar un proyecto. Sí se han mejorado algunos procesos, pero falta hacerlos más prácticos y ágiles por parte de cada una de las dependencias que intervienen”, manifiesta el empresario.

Ayudar en la tramitología es sumamente significativo pues la industria de la vivienda genera el 6% del PIB del estado; comparada incluso con el turismo, que históricamente ha sido la industria más relevante de Yucatán. Este año cerró casi con unas 15 mil viviendas y el próximo año se pronostican 20 mil por el aumento de la demanda.

Hay un objetivo más que no puede escaparse en Mérida y su zona conurbada. No se puede dejar de hablar de la vivienda social económica. Es un reto que se presenta a nivel nacional para los más necesitados, es decir, aquellos que ganan hasta 2.8 UMAs (antes salarios mínimos), ya que no tienen la capacidad para adquirir vivienda. Hay que hallar soluciones, “en otros lugares las han encontrado y están proponiendo un esquema bipartito en donde el gobierno del estado pone recursos y los desarrolladores también lo hacen en apoyo. Ya se sumaron Zacatecas, Puebla, Guanajuato, Sinaloa (está trabajando en ello) y en nuestro estado se está platicando el tema”, declara Eduardo Ancona.

Tener vivienda es el indicador más relevante para salir de la pobreza, es decir, contando con un patrimonio. Porque el patrimonio genera arraigo y por supuesto tejido social. Teniendo estos dos es como formas parte de la comunidad. Lo que ocurre es que al no haber mercado de este tipo, los desarrolladores dejan de pensar en estos posibles compradores; así, la vivienda que se ofrece es de 400 mil pesos en adelante, y los más necesitados no pueden acceder a ella.

“Hay esquemas que funcionaron bien como los DUIS (desarrollos urbanos integrales sustentables), porque les dan garantía a la gente de tener espacios públicos por encima del mínimo que pide la reglamentación de la ciudad, de traza urbana, de mobiliario urbano y de equipamiento. Además, compromete a los tres niveles de gobierno y a los desarrolladores a poner recursos. En Mérida tenemos dos desarrollos: San Marcos y Piedra de Agua, pertenecientes a socios CANADEVI”, explica Ancona Cámara.

De tal forma que la vivienda tiene que estar a la par de la capacidad de compra de la gente más vulnerable, para que no sigan viviendo en hacinamiento dos o tres familias, coexistiendo en un cuarto porque no tienen crédito o son población flotante que no se queda en Mérida o tiene que migrar. Si queremos mejorar como sociedad, es necesario conseguir ayuda para quienes más lo necesitan. Ya que una casa o un espacio propio ayuda a que las personas puedan prosperar, no sólo en el plano económico sino en lo social, personal y familiar.

 

 

Eduardo Ancona Cámara

Eduardo Ancona Cámara

Contador Público y Presidente de la CANADEVI

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