Buena parte de las ciudades y metrópolis mexicanas enfrentan un serio problema por la existencia de grandes superficies de terrenos vacíos al interior del casco urbano, los cuales, en la mayoría de los casos, alcanzan varios miles de hectáreas. Se ha llegado a excesos porque se ha puesto en grave riesgo la posibilidad de alcanzar un modelo territorial urbano equitativo, eficiente, productivo y ambientalmente sustentable, y porque el propio mercado inmobiliario está creando las condiciones para avanzar hacia su propia crisis.
En la mayor parte de las ciudades y metrópolis, los terrenos vacíos, aunque cuentan con infraestructura en su entorno, no se ocupan porque predomina la especulación inmobiliaria y el gobierno no aplica la legislación ni los planes para que se ocupen. Además, en lugar de optar por estos predios, los desarrolladores e inversionistas compran suelo barato en las periferias y los municipios les aprueban nuevos desarrollos.
El resultado es que la especulación inmobiliaria se ha convertido en el factor central para determinar los precios del suelo y provoca que las ciudades se expandan sin control, generando tres consecuencias:
En estas ciudades y metrópolis dispersas, injustas, desordenadas e insostenibles, el mercado inmobiliario se ha caracterizado por suponer que el crecimiento y el negocio no tienen límites. Las evidencias son claras: la superficie acumulada de nuevos desarrollos —aprobados o en proceso de aprobación— en varias metrópolis analizadas, entre las que destaca Mérida, superan por varios miles de hectáreas las necesidades de nuevo suelo para la urbanización presentes y estimadas para las próximas décadas, de acuerdo con las proyecciones de población y las perspectivas de crecimiento económico.
Lo anterior demuestra dos fenómenos. El primero, que los gobiernos están (casi) totalmente ausentes de su responsabilidad de orientar el crecimiento y poner orden en las ciudades y metrópolis y, por ello, muchas ya están condenadas a no tener una estructura urbana habitable y sostenible, especialmente en sus periferias mayoritarias, pobres y carentes. El segundo es que no hay diálogo entre las empresas inmobiliarias, sino competencia. Se suman por decenas y hasta cientos los proyectos de nuevos desarrollos en las periferias; cada empresa “limpia” su terreno, fracturando el ecosistema y destruyendo la biodiversidad y, en muchos casos, estos desarrollos no prosperan simplemente por falta de demanda.
La razón es que la suma de la superficie de los predios vacíos y los nuevos desarrollos dispersos evidencian que hay mucho más suelo que el requerido, para hoy y para largo plazo y, no obstante estas evidencias, no existe una revisión seria y mucho menos acciones contundentes que reorienten el modelo dominante. Lo que resulta claro es que estas acciones siguen pavimentando el camino a la crisis urbana-metropolitana y de los mercados inmobiliarios. Basta con ver los mapas y los datos de crecimiento de la zona metropolitana de Mérida para constatar esto.
¡Visita la edición n° 76 de MetrópoliMid!
