La entrevista de Leticia Torres
El arquitecto Juvencio Curiel Quezada tiene más de 20 años administrando condominios y elaborando reglamentos internos para propiedades de régimen en condominio. Su experiencia nos permitirá aclarar algunas dudas sobre lo que necesitamos saber al momento de adquirir una propiedad bajo ese tipo de régimen.
El aumento de propiedades en condominio en Mérida
El fuerte incremento de planeación y construcción de proyectos bajo el régimen de condominio dentro del municipio de Mérida, principalmente obedece a dos factores.
- Los índices de seguridad pública que ofrece Yucatán, y que gente de otros estados del país viene buscando. Aquí también es importante aclarar que, no obstante que Yucatán y Mérida cuentan con aceptables índices de seguridad, los potenciales compradores de propiedades consideran y optan por adquirir inmuebles dentro de desarrollos habitacionales que les ofrezcan medidas de seguridad y de vigilancia adicionales, además de amenidades que complementen su modo de vida.
- El cumplimiento de las disposiciones gubernamentales y los trámites que se requiere llevar a cabo por parte de los grupos inmobiliarios que desarrollan proyectos bajo el régimen de condominio. Los desarrollos constituidos bajo el régimen de condominio no requieren de una entrega recepción formal o legal hacia la autoridad, sino que el acto de entrega de las áreas y bienes comunes queda formalizado directamente del vendedor hacia los diversos compradores, mediante la firma de cada escritura pública de compraventa de las unidades de propiedad exclusiva con que cuenta cada condominio.
Luego entonces es que, desde ese momento, son los propietarios quienes, por sí mismos o con la participación de un administrador especializado, deberán hacerse cargo de la administración operación y mantenimiento de todos los aspectos físicos, técnicos, financieros y de cultura condominal, dentro de las áreas comunes que componen cada inmueble constituido bajo el régimen de condominio.
Recomendaciones al momento de adquirir una propiedad en régimen de condominio
Las principales recomendaciones que haría son:
- Cerciorarse de que, desde el momento de la compraventa, haya certeza sobre las áreas privativas y las áreas comunes que se estén ofreciendo en venta. Es decir, que exista la documentación legal y técnica que acredite la existencia jurídica del régimen de condominio, mediante la escritura pública correspondiente.
- Si el desarrollo se ubica fuera de la mancha urbana de la ciudad de Mérida, cerciorarse de la sustentabilidad que el propio desarrollo está ofreciendo en cuanto a aspectos y estudios ambientales y de impacto urbano, las fuentes de alimentación y tratamiento del agua potable, sus mecanismos para canalizar almacenar y tratar las aguas residuales que se generen dentro del propio lugar, la factibilidad con que se cuenta para recibir por parte de la CFE el servicio de electricidad –ya sea de media o baja tensión– y conocer qué mecanismos se encuentran establecidos para la separación y el desalojo de los residuos orgánicos e inorgánicos que se generen dentro del desarrollo en su conjunto y su traslado hacia el tiradero municipal.
- Revisar las reglas que existen y que servirán para poder lograr una buena convivencia entre los condóminos, así como administrar, operar las áreas comunes y contar con la información operativa y financiera del propio condominio.
El régimen en condominio: ¿llegó para quedarse?
Definitivamente considero que el régimen en condominio es, hoy por hoy, una de las alternativas más importantes que se están utilizando en los proyectos inmobiliarios en Yucatán.
Se están desarrollando condominios, no solo para uso residencial unifamiliar o multifamiliar, sino también para muchos otros usos, como comercial, industrial, de servicios diversos, turísticos, de rentas vacacionales y usos mixtos.
También, cabe señalar, que para la propia autoridad municipal o estatal representa una disminución en la carga y la responsabilidad de dotar de ciertos servicios que requieren los núcleos condominales en su interior, ya que son los propios condóminos los responsables de llevar a cabo tales tareas, así como de cubrir los costos que ello implique.
Por último, debido a la proliferación que existe en la planeación desarrollo y construcción de proyectos bajo el régimen de condominio, me parece de suma importancia que en la próxima reforma que llegaré a realizarse a la Ley de Condominio Inmobiliario del Estado de Yucatán, de manera indispensable se incluya y se norme lo conducente a la creación, estructuración y establecimiento, de un órgano gubernamental, sea estatal o municipal, que conozca e intervenga como autoridad mediadora, ejecutora y sancionadora en aspectos que tienen que ver con la convivencia condominal, cultura condominal, así como incumplimientos a los reglamentos y disposiciones normativas al interior de cada condominio.
Existen referencias existentes sobre estos órganos en leyes de otros estados, como la Procuraduría Social de la Ciudad de México, o el Órgano Administrativo Municipal de Chiapas.
Debido a la proliferación que existe de proyectos bajo el régimen de condominio, me parece indispensable que se cuente con un órgano gubernamental, sea estatal o municipal, que conozca e intervenga como autoridad mediadora, ejecutora y sancionadora en aspectos que tienen que ver con la convivencia condominal. Como ejemplo tenemos la Procuraduría Social de la Ciudad de México, o el Órgano Administrativo Municipal de Chiapas.
