Crecimiento desordenado y falsos desarrollos

2. El Crecimiento Desordenado. ¿Por qué?

¿Por qué permanece esta especie de hipoteca de décadas anteriores, que es el crecimiento desordenado?

Desde mediados del Siglo 20, los primeros planificadores de la ciudad de Mérida notaron su veloz expansión. La ciudad se expandía más allá de la lógica demográfica, esto significa densidades urbanas muy bajas, muy ineficientes en términos de gestión y economía urbana, y el ritmo de expansión ya presentaba “saltos de rana”, no era una expansión continua, como lo hace un goteo de agua en una superficie.

Este fenómeno lo comparten las ciudades del país y casi todo el mundo. Tiene que ver con la adopción de modelos económicos globalizados que privilegian el suelo y dan un auge al capital inmobiliario, para implantar un modelo de ciudad dispersa. Esto es, aprovechar a toda costa el suelo más barato posible, es decir, el distante y el lejano. Por ello entre 1980 y 2010 hubo ciudades que crecieron seis veces más rápido que su población. Este estudio elaborado por la SEDESOL causó gran conmoción en el mundo urbano. En el caso de Mérida, la cifra era de cerca de cinco veces, lo cual preocupaba a todos.

En el caso de Mérida, el crecimiento es aún más desordenado pues, una vez se desploma la industria henequenera, la ciudad se queda rodeada de un suelo prácticamente inutilizable. Los viejos plantíos de henequén se abandonan y el suelo pierde su valor. También contribuye nuestra orografía plana, sin límites ni obstáculos naturales que impidan la expansión urbana, como barrancos, ríos o accidentes topográficos. Un tercer factor, el clima favorable, la orientación hacia el norte y la cercanía con la ciudad de Progreso.

Por otro lado, este crecimiento desordenado tiene mucho que ver con una ausencia reguladora por parte del aparato del Estado. Las legislaciones de los distintos órdenes de gobierno se contraponen entre sí, evitando la coordinación de acciones y facilitando una anarquía que sólo beneficia a unos cuantos.

Los planes y programas también han contribuido mucho a esta expansión desordenada. Cuando la reserva territorial constituida en 1985 se agota en 2001, la Ley Agraria implantada por el régimen salinista en 1993 había dado sus frutos: casi toda la superficie de los núcleos ejidales que rodean a la ciudad de Mérida, había pasado a manos privadas, bajo el amparo de esta Ley que permitió embargar títulos de propiedad de los ejidatarios, cosa que antes no se podía.

Además, en 2003 se aprueba un programa director urbano que ya no señala como límite de la urbanización el anillo periférico, y por el contrario se facilita la aparición de fraccionamientos más allá del anillo, bajo la aparición de una figura muy controvertida que se denominó “núcleos autónomos y sustentables”. Con esto se generaron las primeras ciudades satélite, como Ciudad Caucel y el Fraccionamiento las Américas, que “jalonearon” el crecimiento de la ciudad hacia el exterior.

Con estas tendencias la planeación marcó ordenamientos de uso de suelo con un acento claramente expansivo, tanto en Mérida, como en los municipios metropolitanos, como Kanasín, Umán, Progreso, Conkal e incluso Ucú, con el mega proyecto inmobiliario de 53 mil viviendas denominado Ciudad Ucú, que finalmente no prosperó.

Así fueron surgiendo núcleos que fragmentaron el territorio: aparecieron granjas porcícolas, ranchos, complejos de bodegas, fincas, pero sobre todo lotificaciones.

Existe una anarquía, sin una clara intervención gubernamental en el ordenamiento de estas lotificaciones campestres, que han prosperado tanto que les invito a que visiten las páginas de tomas aéreas y vean como la superficie periurbana de la zona metropolitana está salpicada de múltiples desmontes, con trazados de calles blancas.

Este es uno de los segmentos más dinámicos en el mercado inmobiliario actual, pero se trata de un segmento que también genera riesgos para el mercado inmobiliario en su conjunto. Se aclara que no todas las lotificaciones incurren en esta distorsión, hay muchas lotificaciones que avanzan hacia procesos de urbanización y dotación de servicios, y que se consolidan en pocos años. Pero existe un lado oscuro de este mercado de lotes, que es la compraventa de terrenos antes ejidales que pasan a manos de compradores atraídos por el éxito de la ciudad y la posibilidad de un buen retiro o una buena inversión. Estos ofrecen cientos, miles de lotes por toda la periferia, a precios estratosféricos considerando el precio original de compraventa a los núcleos ejidales. Esto puede generar una aparente plusvalía, sin embargo, podríamos estar llegando a un tope. Hace 5 o 6 años el m2 en las regiones distantes estaba en 70 pesos aproximadamente; actualmente lo encontramos en 250 pesos o más.

Ahora también se ofrecen “ciudades de inversión”, de más de 250 o 300 hectáreas, que no son más que un conjunto de lotes sin un programa de urbanización o desarrollo.