Este artículo fue tomado directamente de la Conferencia en vivo realizada para MetrópoliMid, sin edición ulterior.
Se puede consultar aquí.

 

1. Mérida Actual. Los rasgos más visibles del desarrollo urbano.

Mérida es una ciudad exitosa, desde la perspectiva de la seguridad, la tranquilidad y la convivencia. La calidad y escala de sus servicios son ampliamente reconocidos y ejercen influencia en todo el sureste de México. Sin embargo, también hay aspectos negativos.

El proceso de metropolización continúa muy fuerte, pero ya no se da de una forma continua, es decir, de manera conurbada como cuando años atrás englobamos a Chuburná y otras comisarías. Ahora la integración es más bien funcional. El espacio metropolitano funciona al unísono en torno a los mismos temas: el intercambio social es más intenso, la economía está integrada y el modelo de vida urbano ha alcanzado incluso a las comisarías más remotas en un proceso de urbanización que tiene fuertes contrastes.

 

 

 

La terciarización económica también continúa, Mérida se proyecta como urbe con promisoria vocación turística, desarrollo portuario, e inversiones en el sector industrial y agroindustrial.

Esta terciarización involucra de manera muy claro al mercado inmobiliario. Y aquí vienen los cambios en el Skyline, en el perfil vertical de la ciudad, donde aparecen altas torres de edificios en una ciudad que antes no rebasaba los cuatro pisos de altura. Ahora tenemos torres elevadas de oficinas premier, hoteles y condominios de lujo.

De igual forma, se ha implantado el modelo de ciudad dispersa, fuera del anillo periférico de la ciudad. El crecimiento estuvo contenido en el espacio del anillo periférico durante muchas décadas, pero a principios de este siglo se dio el gran salto hacia la desarticulación y el salpicadero de pedazos urbanizados, que son espacios generalmente desconectados, desprovistos de servicios, sin la vibrante vida urbana que se vive en la ciudad interior.

Muchos de los problemas urbanos del siglo pasado siguen presentes. Como el tema del transporte urbano, que se agudiza con la expansión desordenada de islotes urbanizados por todos lados y más aún con los procesos de metropolización dispar.

Tenemos un aparato jurídico para regular los asuntos de la ciudad que data desde 1985 y que se actualizado solamente para incorporar reformas municipales, pero haciendo muy poco para precisar mejor los términos de convivencia, la definición de densidades y usos de suelo, y temas como el valor que se le concede a la participación ciudadana y al conocimiento de los temas urbanísticos.

 

Mérida, con todas estas deficiencias sigue con un claro dinamismo, sin necesidad de acudir a los rankings internacionales para saber que es una ciudad que prospera. Pero existen asuntos pendientes, como el crecimiento desordenado.

2. El Crecimiento Desordenado. ¿Por qué?

¿Por qué permanece esta especie de hipoteca de décadas anteriores, que es el crecimiento desordenado?

Desde mediados del Siglo 20, los primeros planificadores de la ciudad de Mérida notaron su veloz expansión. La ciudad se expandía más allá de la lógica demográfica, esto significa densidades urbanas muy bajas, muy ineficientes en términos de gestión y economía urbana, y el ritmo de expansión ya presentaba “saltos de rana”, no era una expansión continua, como lo hace un goteo de agua en una superficie.

Este fenómeno lo comparten las ciudades del país y casi todo el mundo. Tiene que ver con la adopción de modelos económicos globalizados que privilegian el suelo y dan un auge al capital inmobiliario, para implantar un modelo de ciudad dispersa. Esto es, aprovechar a toda costa el suelo más barato posible, es decir, el distante y el lejano. Por ello entre 1980 y 2010 hubo ciudades que crecieron seis veces más rápido que su población. Este estudio elaborado por la SEDESOL causó gran conmoción en el mundo urbano. En el caso de Mérida, la cifra era de cerca de cinco veces, lo cual preocupaba a todos.

En el caso de Mérida, el crecimiento es aún más desordenado pues, una vez se desploma la industria henequenera, la ciudad se queda rodeada de un suelo prácticamente inutilizable. Los viejos plantíos de henequén se abandonan y el suelo pierde su valor. También contribuye nuestra orografía plana, sin límites ni obstáculos naturales que impidan la expansión urbana, como barrancos, ríos o accidentes topográficos. Un tercer factor, el clima favorable, la orientación hacia el norte y la cercanía con la ciudad de Progreso.

Por otro lado, este crecimiento desordenado tiene mucho que ver con una ausencia reguladora por parte del aparato del Estado. Las legislaciones de los distintos órdenes de gobierno se contraponen entre sí, evitando la coordinación de acciones y facilitando una anarquía que sólo beneficia a unos cuantos.

Los planes y programas también han contribuido mucho a esta expansión desordenada. Cuando la reserva territorial constituida en 1985 se agota en 2001, la Ley Agraria implantada por el régimen salinista en 1993 había dado sus frutos: casi toda la superficie de los núcleos ejidales que rodean a la ciudad de Mérida, había pasado a manos privadas, bajo el amparo de esta Ley que permitió embargar títulos de propiedad de los ejidatarios, cosa que antes no se podía.

 

Además, en 2003 se aprueba un programa director urbano que ya no señala como límite de la urbanización el anillo periférico, y por el contrario se facilita la aparición de fraccionamientos más allá del anillo, bajo la aparición de una figura muy controvertida que se denominó “núcleos autónomos y sustentables”. Con esto se generaron las primeras ciudades satélite, como Ciudad Caucel y el Fraccionamiento las Américas, que “jalonearon” el crecimiento de la ciudad hacia el exterior.

Con estas tendencias la planeación marcó ordenamientos de uso de suelo con un acento claramente expansivo, tanto en Mérida, como en los municipios metropolitanos, como Kanasín, Umán, Progreso, Conkal e incluso Ucú, con el mega proyecto inmobiliario de 53 mil viviendas denominado Ciudad Ucú, que finalmente no prosperó.

Así fueron surgiendo núcleos que fragmentaron el territorio: aparecieron granjas porcícolas, ranchos, complejos de bodegas, fincas, pero sobre todo lotificaciones.

 

 

 

3. La lotificación periférica.

¿Modelo innovador de negocio o promoción de un falso desarrollo?

De esta superficie antes ejidal, rápidamente privatizada, ya no queda casi nada. Los núcleos se parcelaron y los núcleos ejidales ya carecen de tierra, la cual pasó a manos privadas que generó un proceso especulativo muy violento.

Esto se compara con lo que sucedía antes de la creación del programa de las reservas territoriales y de la COUSEY en la época de Víctor Cervera, cuando a través de estas dos figuras expropió casi toda la superficie ejidal interior al anillo periférico, y de esta manera reguló un mercado espontáneo y anárquico de tierras ejidales, construyéndose en el único organizador de este mercado inmobiliario. Sin embargo, el manejo de esta reserva territorial no fue la adecuada, de manera que lo que se da actualmente es un proceso semejante al del apoderamiento de las tierras ejidales en los años 70’s y 80’s.

 

Existe una anarquía, sin una clara intervención gubernamental en el ordenamiento de estas lotificaciones campestres, que han prosperado tanto que les invito a que visiten las páginas de tomas aéreas y vean como la superficie periurbana de la zona metropolitana está salpicada de múltiples desmontes, con trazados de calles blancas.

Este es uno de los segmentos más dinámicos en el mercado inmobiliario actual, pero se trata de un segmento que también genera riesgos para el mercado inmobiliario en su conjunto. Se aclara que no todas las lotificaciones incurren en esta distorsión, hay muchas lotificaciones que avanzan hacia procesos de urbanización y dotación de servicios, y que se consolidan en pocos años. Pero existe un lado oscuro de este mercado de lotes, que es la compraventa de terrenos antes ejidales que pasan a manos de compradores atraídos por el éxito de la ciudad y la posibilidad de un buen retiro o una buena inversión. Estos ofrecen cientos, miles de lotes por toda la periferia, a precios estratosféricos considerando el precio original de compraventa a los núcleos ejidales. Esto puede generar una aparente plusvalía, sin embargo, podríamos estar llegando a un tope. Hace 5 o 6 años el m2 en las regiones distantes estaba en 70 pesos aproximadamente; actualmente lo encontramos en 250 pesos o más.

Ahora también se ofrecen “ciudades de inversión”, de más de 250 o 300 hectáreas, que no son más que un conjunto de lotes sin un programa de urbanización o desarrollo.

 

¿Por qué se venden tan bien estos lotes en medio de la nada, sin servicios y a veces sin fácil acceso?

Además del éxito de la ciudad y de la atracción de inversionistas por esta propia dinámica, existe otro factor muy importante: una estrategia de mercadotecnia muy agresiva, que consiste en ofrecer oportunidades únicas de inversión y plusvalías muy rápidas, que en realidad no son tan sostenibles. Ofrecen también una serie de argumentos con la visión idílica de vivir fuera, de irse fuera de la ciudad vieja, desordenada y congestionada y pasar a la naturaleza y a la libertad del campo.

La folletería muchas veces ofrece amenidades futuras –la mayoría de las veces no mencionan exactamente cuándo–, con lagos, campos de golf, casas club, servicios de Smart Cities, etc. Sin embargo, carecen de programas de desarrollo y presentan horizontes de consolidación en 10 años. Otorgan programas de crédito con intereses blandos que los hacen muy atractivos, pero sin embargo quienes adquieren estos lotes no han encontrado un siguiente comprador. Se trata de un mercado frágil, y quizá el umbral ya se esté alcanzando.

¿Cómo es que se autorizan estos lotes que van contra toda lógica urbana y productiva?

Este mercado genera muy pocos empleos, hablando de los lotes de inversión aislados y sin servicios, no de los desarrollos inmobiliarios urbanizados, que sí son un mercado muy dinámico.

El trámite pasa por algo que se llama Factibilidad Urbana Ambiental, o FUA. Esto se otorga con dos bases: 1). Si en el territorio no existe –o está obsoleto– un Programa de Desarrollo Urbano (PDU) con zonificación de uso de suelo adecuada, entonces se toma como sucedáneo el Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio de Yucatán, para ver que el uso de suelo sea adecuado. La escala con la que trabajan quienes autorizan las FUA’s, es enorme. No es posible que un plano a escala de 1 a 100 mil, facilite la asignación de un uso específico de suelo. Pero por ellos los municipios que no tienen PDUS o son obsoletos, como es el caso de Kanasín, Umán o Progreso, usan esta estrategia de FUA’s basado en ordenamiento ecológico.

En el caso de Mérida, se usa el PDU vigente del 2017, que señala como zona de crecimiento casi la mayor parte de la superficie del Municipio, por ello la FUA es totalmente factible y se les otorga este permiso. Sin embargo, para los compradores es importante asegurarse de que además contará con el respaldo de los programas de urbanización y de los servicios. Esto es así, por que entre los aspectos que no se menciona en la folletería, está en que no cuentan con servicios como energía eléctrica, agua potable, aceras o banquetas, calles pavimentadas, y que será muy difícil que la adquieran de manera individual. Son calles blancas y postes sembrados sin cablería.

 

Otro tema que no mencionan, es que estos conjuntos de lotes son imposibles de municipalizar. Esto es, es difícil que el ayuntamiento correspondiente apruebe la incorporación de los conjuntos a la dotación de servicios municipales, y por ello operan bajo régimen de condominio. Esto es, una relación entre particulares sin que intervenga ninguna autoridad. Todo proviene de las cuotas de mantenimiento que se rige con una figura de Comité de Vecinos, donde las decisiones se rigen por votaciones, pero los que votan son los certificados de propiedad, no los vecinos. Esto es, si en un conjunto de 100 lotes, sólo están habitados 49, es la empresa promotora la que defina cuotas de mantenimiento, destino de los recursos, etc.

 

 

 

4. Tendencias y escenarios de la lotificación periurbana.

¿Es sostenible este modelo de negocio?

En un momento dado, si la autoridad interviene para regular de forma drástica la aparición y ordenamiento de estos conjuntos, esta podría ser una limitante para este mercado distorsionado.

El otro factor es el despoblamiento. Es virtualmente imposible que estos lotes lleguen a poblarse y dotarse de servicios, a menos que sea a un costo muy elevado. Esto tiene como consecuencia la correspondiente caída de la plusvalía y el innegable fracaso de muchos de estos conjuntos, que se mostrarán como un segundo club de golf que quedó en eso.

 

Entonces bajo este contexto, ¿qué futuro territorial y urbano le espera a la zona metropolitana? No podrá existir una autoridad que pueda imponer un esquema de desarrollo, pues hablamos de cientos o miles de pequeños propietarios de terrenos enmontados, que será difícil poner de acuerdo o comprarles sus propiedades para generar escalas que faciliten la obtención de servicios en un proyecto urbano viable.

La sustentabilidad en cuanto a precios, plazos de urbanización y restricciones legales, puede ser el umbral para el desarrollo de estos conjuntos en un escenario futuro.

5. ¿Qué hacer?

Desde la perspectiva de las políticas públicas y la responsabilidad del Gobierno.

· Urge actualizar la legislación urbana. La Ley de Asentamientos Humanos es de 1978, es demasiado anticuada. Se debe apegar a la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordena- miento Territorial y Desarrollo Urbano federal, que ya contempla conceptos más modernos de gestión urbana, como el fenómeno de la metropolización que antes no existía, de manera que se asegure la concurrencia y coordinación de los niveles de gobierno.

· También la participación ciudadana y la gestión de polígonos especiales de actuación, y factores que le urge a ese tejido roto que es el panorama periurbano de la zona metropolitana.

· Constituir un núcleo de reserva pública de suelo, en donde pueda dotarse de equipamiento, más o menos cercano a estos conjuntos distantes para fomentar su ocupación futura.

 

· Adopción de instrumentos de desarrollo urbano y de aprovechamiento del suelo, como el tema fiscal, que puede servir para incentivar o desincentivar. Hay una oportunidad de aumentar la recaudación de recursos a través del predial.

· Organizar un nuevo sistema de planeación urbana. Los municipios metropolitanos no están muy interesados en actualizar sus PDUs, porque prefieren beneficiarse de esta anarquía urbana.

· Revisar de manera inmediata la figura de la FUA, restringir la expedición de ellas y acudir a la Ley de Desarrolladores Inmobiliarios y coordinarse con los ayuntamientos para evitar que sigan dándose desmontes y trazados.

Desde la perspectiva privada y académica.

· Desde el punto de vista empresarial, hay inquietud en el mercado inmobiliario formal, por la actuación de este segmento de los lotes de inversión. Las distorsiones que este mercado vaya marcando, van a marcar al mercado mobiliario meridano en general. Deberían ponerse de acuerdo las empresas inmobiliarias, empresarios e industrias de la construcción para contribuir a la regularización de este tema.

· Desde la Academia, es importante que especialistas de la academia acudan y participen en los distintos Consejos Consultivos, de manera constante. La academia debe seguir marcando un acento crítico en estos temas del desarrollo urbano, donde espero seamos cada vez más escuchados.

· Finalmente, los medios de comunicación deben hacer frente a esta publicidad engañosa, que se mueve mayormente en medios digitales.

Desde mi punto de vista, tenemos varias tareas pendientes si queremos hacer retroceder este modelo de ciudad dispersa, lograr una ciudad más continua, equitativa, mejor organizada, con movilidad menos esclavizante por la lejanía. Sin embargo, tengo la esperanza de que muchas cosas se pueden lograr con una buena voluntad por parte, sobre todo, de las autoridades.

 

Busquemos que Mérida siga siendo una ciudad tranquila, una comunidad vibrante, próspera, en la que sigamos teniendo la calidad de vida que disfrutamos hasta hoy en día.

Jorge Bolio Osés

Jorge Bolio Osés

Sociólogo por la UNAM y Maestro en Arquitectura por la UADY. Fue Director del Instituto Nacional de Antropología e Historia de Yucatán y Director Académico del CICY.

E-mail: bolicho@hotmail.com

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